אין ספק שהון עצמי הוא אחד הנושאים הבולטים במשכנתא. הוא אחד המחסומים העיקריים לקניית דירה. אם מצאתם דירה שהמחיר שלה מסתדר לכם עם ההון העצמי שיש לכם אל תשמחו כל כך מהר. זה כלל לא מחייב. מי שקובע את ההתאמה של ההון העצמי הוא לא דווקא מחיר דירה אל גם שווי דירה. תלוי מה יותר נמוך. מי שקובע את שווי דירה הוא שמאי. לכן היינו ממליצים לכם לפני שאתם סוגרים חוזה, לדעת האם באמת ההון העצמי שברשותכם + המשכנתא יספיק לקניית דירה. כדי לדעת כמה משכנתא תקבלו בפועל ומה ההון העצמי שתצטרכו להגיש תזמינו שמאי עוד לפני חתימת החוזה שיאשר את העסקה.
לא הבנתם? לא נורא! בכתבה הבאה נסביר שלב אחר שלב את כל העניין של שמאות מוקדמת.
לפי מה מחשב הבנק את כל העניין של אחוזי מימון והון עצמי?
כידוע הבנק אף פעם לא יתן לכם את כל הקופה כדי לרכוש דירה. הוא רוצה שגם אתם תשתתפו בהוצאות. וכאן מתחיל כל הסיפורים של ההון העצמי, אחוזי המימון וכו'. לבנק יש רגולציות מאוד ברורות כמה אחוזים משווי הדירה הוא אכן יכול לממן ואיך זה משפיע על הריביות. למשכנתא ראשונה יתן הבנק 75% מימון ואתם תצטרכו לשלם עוד 25% משווי דירה. נניח שאתם קונים דירה במיליון ש"ח ואתם לוקחים 75% מימון, תשלמו 250,000 ש"ח כהון עצמי והבנק יתן לכם הלוואה של 750,000 ש"ח. אם תיקחו משכנתא של 60% מימון אתם תשלמו 400,000 ש"ח והבנק 600,000 ש"ח.
השאלה היא לפי מה הבנק מחשב את מחיר דירה? אנשים יכולים לספר שהדירה עלתה להם 2 מיליון בעוד היא עלתה להם מיליון וחצי וכך הם יצטרכו להביא פחות הון עצמי. התשובה היא שהבנק שולח שמאי שיעריך את הערך האמיתי של דירה וכך יודע לחשב את אחוזי המימון יחד עם ההון העצמי. העניין הוא שלא תמיד השמאי מעריך את הדירה בסכום זהה למחיר ששילמתם עליה ואז אתם עלולים קצת להסתבך.
אם שילמתם על דירה מיליון ש"ח וחצי והשמאי מעריך את השווי שלה ב 1,400,000 ש"ח תקבלו רק מיליון וחמישים אלף במקום 1,125,000 ש"ח ותצטרכו להביא יותר הון עצמי. זאת אומרת במקום הון עצמי של 375,000 ש"ח תאלצו להביא 450,000 ש"ח. ולא תמיד יהיה לכם מהיכן לגייס את 75,000 ש"ח הנותרים. ויש עוד מקרים.
לפי מה מחשב הבנק את כל העניין של אחוזי מימון והון עצמי?
אם מראש תביאו שמאי לדירה תוכלו לדעת כמה משכנתא תוכלו לקחת מהבנק וכמה הון עצמי תצטרכו לגייס. כך לא תתקלו במצב שבו חתמתם חוזה וחסרים לכם כמה אלפי שקלים כדי לקיים אותו לא תדעו הכל מראש ותוכלו לעשות את החישובים הנחוצים. חוץ מזה תוכלו להרוויח עוד משהו משמאות מוקדמת. שמאי יוכל לומר לכם אם המחיר של דירה הוא מחיר הוגן יחסית לשוק. אם הוא ינקוב בסכום נמוך יותר ממה שרוצים עליה בעלי דירה תוכלו להתמקח ולשלם פחות על דירה.
לפי מה מחשב הבנק את כל העניין של אחוזי מימון והון עצמי?
למעשה לא תשלמו דבר. שמאות זו הוצאה שממילא תצטרכו להוציא אם אתם לוקחים משכנתא אז לפחות תרוויחו עוד כמה דברים על הדרך ותעשו אותה מוקדם. שימו לב לקחת שמאי שמקובל על הבנק ממנו אתם לוקחים משכנתא כך לא תצטרכו לשלם על שמאי פעמיים. שמאי גובה על ביקורו בערך 500 שקל.
איך נדע אם יש צורך לערוך שמאות מוקדמת?
דבר ראשון, תמיד כדאי להזמין שמאי כדי להימנע מעוגמת נפש.
ובאופן כללי אם יש לכם שאלות תמיד תוכלו לשאול את יועץ המשכנתאות שלכם הוא ידע הכי טוב מה לעשות במצב שלכם.
היכנסו עכשיו לעמוד יועצי המשכנתא של משכנתא שלי ובחרו את אחד היועצים הראשונים בשוק!
