איך אני יודע אם אני אוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא?
יותר ממה שחשוב לנו עד כמה הריבית יקרה או פחות, המסלול יציב או משתנה, חשוב לנו יותר לדעת מה יהיה בשטח, האם הלקוח יוכל לעמוד בהחזרים? אנחנו רוצים שהלקוח יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא בכבוד, איך אפשר לבדוק לפני הרכישה עד כמה כדאי לקנות דירה בסכום מסוים? איך תדעו אם המשכנתא לא גדולה עליכם יותר מדי?
איך תדעו אם רכישת הדירה כדאית לכם?
שתי שאלות נשאל את עצמנו:
- האם הרכישה משתלמת? – לאחד הרכישה תיראה משתלמת, לשני רכישה תיראה כלא משתלמת בעליל, כל אחד לפי נתוניו, לכל אחד מבט שונה.
- האם הרכישה מלווה בסיכונים? – לפעמים מבצעים עסקה שיכול להפיל מבחינה כלכלית, לא בגלל שהנכס מט לנפול, לא בגלל הנכס, בגלל גובה העסקה, ברגע שאדם מתחייב על סכום גבוה מיכולותיו הכלכליות הוא יוצא לדרך כלכלית חדשה ולא נעימה, חבל להסתבך סתם, חבל להסתכן, כדאי להימנע מטעויות.
האם הרכישה משתלמת?
לכל אחד יהיה מבט אחר על הרכישה, לאחד הרכישה תיראה משתלמת ולאחר הרכישה תיראה מפסידנית, נניח ויכולת ההחזר שלכם עומדת על 6000 ש"ח ואתם רוצים לרכוש דירה על סך מיליון וחצי ש"ח.
במקרים כאלו נבדוק את כדאיות הרכישה באמצעות:
- בונים תמהיל משכנתא המתאים לגובה ההחזר שאתם רוצים, כאן מדובר ב 6000 ש"ח.
- בודקים מה גובה ההחזר החודשי המתקבל על פי ריביות גבוהות מהריביות המשתנות הקיימות בשוק ( 2%-4%) בהתאם לתמהיל שנבנה, בצורה כזו אתם יכולים לבדוק מה יהיה גובה ההחזר החודשי והאם אתם יכולים לעמוד בו.
- בודקים מה תהיה יתרת הקרן בעוד מספר שנים, כך תדעו כמה כסף החזרתם מתוך הקרן, בעזרת ההחזר החודשי.
אם תחשבו את התמהילים שתבנו על פי הפרמטרים שהבאנו ותלכו על פיהם, תקבלו תוצאות שונות, את התוצאות אתם תהיו אלו שתנתחו ותראו מה מתאים לכם, האם זה משתלם לכם או אולי עדיף ללכת על רכישת דירה זולה יותר? האם זה משתלם לכם או פחות?
תוכלו לחשב כל פעם סכום אחר וכך תוכלו לאמוד את ההחזר החודשי בו כן תוכלו לעמוד, אולי במקום לקנות דירה בשני מיליון ש"ח כדאי ללכת על דירה זולה יותר, כדאית יותר, שתאפשר לכם מרווח נשימה כלכלי?
בסופו של דבר אתם תהיו אלו שתחליטו על הרכישה שלכם, איזה אופי היא תישא, אם היא תהיה משתלמת או לא.
האם הרכישה מלווה בסיכונים?
רכישה שמסכנת את הכלכלה שלכם היא לא רכישה כדאית וממנה חשוב להתרחק!
איך תדעו אם הרכישה בעלת סיכונים? אם יש לכם רק 25% הון עצמי, אתם רוצים משכנתא של 75%מימון, איך תדעו אם המשכנתא מסכנת אתכם?
יש בדיקות אותן כדאי לבצע:
- השגת אישור עקרוני למשכנתא מכמה בנקים (מינימום 2 ,מיעוט רבים שניים:)
- בניית תמהיל משכנתא.
- לחשב בעזרת מחשבון משכנתא את הריביות העתידות בצורה משוערת, להעלות את גובה הריביות המשתנות ב 2% וכך לבדוק את ההחזר החודשי המתקבל, האם הוא מתאים לכם? כדאי שגובה ההחזר שלכם יתחשב בגובה ההכנסה הפנויה ולא יכביד עליו יותר מדי, עדיף שיהיה פחות מרבע מגובה ההכנסה הפנויה.
- לנסות לבדוק מה קורה אם מקור ההכנסה מתערער, חלילה, האם יש זמן מוגדר עד שתמצאו עבודה חדשה אם יפטרו אתכם מהעבודה? מה יהיה גובה השכר הממוצע?
- לבדוק מה המצב הפיננסי שלכם, האם אתם מאלו שלא גומרים את החודש? נמצאים בגירעון, המינוס בבנק הוא עובדה? אם התשובה היא חיובית, תצטרכו להיכנס למסלול כלכלי בליווי ייעוץ מקצועי (ולא חברי כי יש הבדל… ) שילמד אתכם לנהל את כלכלת הבית בצורה נמוכה, אף אחד מאיתנו לא רוצה להיות מגלגל חובות תמידי, את רוב הבעיות ניתן לפתור, כדאי לעצור ולהתייצב על הרגליים.
ככל שהבדיקה שתעשו תהיה טובה ומקיפה יותר, הסיכוי שלכם להצליח גבוה יותר.
אם לקחתם משכנתא על רכישה והיא התבררה בסוף כלא משתלמת, הנזק הגדול הוא הפסד כספי, אמנם משמעותי וכואב אך בסך הכל הפסדתם כאן סכום כסף.
אם האופציה השנייה התרחשה, הרכישה הייתה מסכנת כלכלית, עדיף לא להמשיך לחשוב לאן היא הובילה את הרוכשים, אף אחד לא רוצה למצוא את עצמו במצב לא טוב כלכלית בעקבות רכישה לא מוצלחת…
אם כך הבנו, לפני שקונים דירה בודקים את כל הפרמטרים, האם הרכישה משתלמת? בונים תמהיל משכנתא ומציבים בו נתונים שיאפשרו לבחון את כדאיות העסקה, בהמשך בוחנים אם העסקה מסכנת כלכלית.
יש רכישות בהן הכדאיות היא קריטית לבחינה ויש עסקאות בהן הסכנה הנשקפת היא זו הקריטית, משתי הטעויות נרצה להימנע ולכן נבצע את שני הבדיקות.
