כל שנה ניתנות בארץ מאות משכנתאות ולכל משכנתא גובה ריבית אחר. ישנן משכנתאות שגובה הריבית בהם הוא 8% וישנן משכנתאות אשר גובה הריבית בהם הוא 2.5%. מה יוצר את ההפרשים הגבוהים הללו בגובה הריבית בין לווה ללווה? בכתבה הבאה נמנה את 3 הגורמים המרכזיים אשר משפיעים על גובה הריבית במשכנתא. כך תדעו במה אתם צריכים להשקיע על מנת להוציא ריבית משכנתא נמוכה.
עד כמה משפיע גובה הריבית שתקבלו על תשלומי המשכנתא שלכם?
גובה ריבית המשכנתא משפיע באופן ישיר על תשלומי המשכנתא. ככל שגובה הריבית יהיה גבוה יותר, כך גם סכום ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר. חשוב להבין שהבדל של אחוז בגובה הריבית הוא לא הבדל של שקל וגם לא של מאה שקל. ההבדל הוא של מאות שקלים בהחזר החודשי ועשרות אלפי שקלים במשכנתא כולה. כל חלקיק אחוז שתצליחו להפחית מגובה הריבית במשכנתא הוא חיסכון של אלפי שקלים.
לאחר שהסברנו כמה חשוב להפחית את גובה הריבית נדגיש לאילו נתונים צריך להתייחס כדי להפחית את גובה הריבית. גובה הריבית מושפע מ-3 גורמים עיקריים אותם נפרט כעת:
אחוזי המימון
ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך גובה הריבית יהיה גם הוא גבוה יותר וככל שאחוז המימון יהיה נמוך יותר כך גובה הריבית יהיה נמוך יותר. מה שאתם צריכים לעשות עם הנתון הזה הוא לדאוג להון עצמי כמה שיותר גבוה, מה שיוריד את אחוזי המימון וממילא גם את גובה הריבית. מבחינת הבנק יש 3 קטגוריות באחוזי מימון שעל פיהם הוא קובע את מחיר הריבית:
- בקטגוריה הראשונה נמנים לווים שאחוז המימון שלהם הוא עד 45% משווי הנכס. לווים אשר מוגדרים בקטגוריה זאת יקבלו אוטומטית מחירים זולים יותר.
- לווים שאחוז המימון שלהם גבוה מ 45% אך לא עובר את ה-60%, יקבלו מחירים סבירים ולא יקרים.
- לווים שאחוז המימון שלהם גבוה מ 60% יקבלו ריביות גבוהות.
מדוע אחוז המימון משפיע על גובה הריבית?
ישנן שתי סיבות למה אחוז המימון כל כך משפיע על גובה הריבית. הסיבה הראשונה היא הסיכון שהבנק נוטל. כפי שכבר אמרנו בעבר, ככל שהסיכון של הבנק גבוה יותר, כך הוא יתמחר את הריביות יקר יותר. וכך גם לגבי אחוזי המימון. ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך הסיכון שהבנק נוטל על עצמו גבוה יותר וממילא מחיר הריבית שהוא יתן גם הוא יהיה גבוה.
הסיבה השניה קשורה לרגולציה של בנק ישראל. בנק ישראל דורש מהבנקים לשים כסף בצד על כל הלוואה שהם מעניקים מה שנקרא ריתוק הון. ככל שאחוז המימון שהבנק נותן הוא גבוה יותר, בנק ישראל דורש לרתק הון רב יותר. ריתוק הון גורם לבנקים להפסד כספי כי יש להם פחות כסף להלוות. לכן, ככל שאחוז המימון יהיה גבוה יותר ומילא גם ריתוק ההון גבוה יותר הבנק מפצה את עצמו ומתמחר את הריביות במחיר גבוה יותר.
לסיכום, כדי להפחית את גובה הריבית, נסו להשיג כמה שיותר הון עצמי כדי להגיע לאחוזי מימון נמוכים עד כמה שניתן. לפעמים כדאי להשיג הלוואות כדי להגדיל את ההון העצמי.
מצב כלכלי
דבר נוסף שמשפיע על הריביות שתקבלו מן הבנק הוא המצב הכלכלי שלכם. בתוך המצב הכלכלי כלולים פרמטרים שונים כמו: השתכרות, יכולת החזר, נכסים נוספים, מצב משפחתי ועוד. ככל שהנתונים שלכם יעידו על מצב כלכלי טוב ובטוח יותר. כך הבנק ירגיש בטוח יותר לתת לכם את ההלוואה וממילא הריביות שתקבלו יהיו במחירים נוחים יותר.
ואיך כל זה נוגע אלינו?
נכון שאתם לא ממש יכולים לשלוט על המצב הכלכלי שלכם וגם לא על גובה ההכנסות. אך, אתם יכולים בהחלט לשפר אותו במיוחד בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא. חפשו עבודה נוספת מהצד או הוסיפו שעות בעבודה כדי לקבל תלוש שכר גבוה יותר. הימנעו מהלוואות בנקאיות בתקופה שלפני לקיחת המשכנתא. ועשו ככל שביכולתכם כדי שהבנק יתרשם ממכם כלקוחות שיש להם גב וחוסן כלכלי. זכרו, ככל שהבנק יראה בכם לקוחות חזקים מבחינה כלכלית, כך הריביות שהוא יתן לכם, תהיינה נמוכות יותר.
ניהול משא ומתן עם הבנק
אפשר לומר שזהו הגורם המכריע שמשפיע ביותר על גובה הריבית. כל מה שאמרנו עד עכשיו הוא הכרחי ונחוץ, אך ללא התמקחות עם הבנק, אתם תגיעו לגובה ריבית סביר בלבד ולא מאד זול. אפשר לומר ששלב המיקוח הוא השלב המכריע ושני הגורמים שציינו קודם משמשים כקלף מיקוח. אם תוותרו על
לא תשיגו כלום. כבר היו מקרים רבים בהם לווים אשר להם אחוז מימון נמוך ומצב כלכלי משופר קיבלו ריבית זהה ללקוחות אחרים שאחוז המימון שלהם היה גבוה בהרבה וגם המצב הכלכלי שלהם היה מזהיר הרבה פחות. בשלב המשא ומתן אנו ממליצים במיוחד להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה. הוא ידע לעשות את העבודה הכי טוב.
לסיכום, הגורמים אשר משפיעים על המשכנתא הם אחוז מימון, מצב כלכלי ומשא ומתן איכותי עם הבנק. בשלושת הגורמים הללו מי שיוכל להביא אותכם למצב אופטימלי שיוריד לכם את גובה הריבית הוא יועץ משכנתאות. יועץ המשכנתאות ילווה אתכם לאורך כל התהליך. הוא יעזור לכם בגיוס הון עצמי גבוה יותר, בשיפור תדמית המצב הכלכלי שלכם ובעיקר הוא ינהל משא ומתן עם הבנק עד שישיג את היעדים. היעזרות ביועץ משכנתאות חשובה להצלחה שלכם. היכנסו עכשיו לעמוד יועצי המשכנתאות של "משכנתא שלי" ובחרו את אחד מן היועצים הטובים בשוק.
