משכנתא משפיעה רבות על ההתנהלות הכלכלית והחיים האישיים שלכם. תמיד לפני שנוטלים משכנתא, חייביים לתכנן את המשכנתא היטב ולקחת בחשבון את ההשלכות שלה על החיים הכלכליים והחיים האישיים.
תכנון פיננסי נדרש על כל צעד ושעל בחיים, במיוחד כאשר מדובר בשינויים מהותיים במצב האישי, כמו, לידת ילד מביא בעקבותיה עלייה בהוצאות, שינוי בגובה ההכנסה לטוב או למוטב משנה את היכולת הכלכלית ועוד. גם פרמטרים כלליים בשוק עשויים להשליך על המצב הכלכלי, לדוגמא: שינויים בריבית הפריים, שינויים במדד המחירים לצרכן ועוד. שינויים אלו עלולים להשליך על המצב הכלכלי ובעקבותיהם נדרש תכנון פיננסי מחודש.
בעת שנטלתם משכנתא, כמובן פעלתם לפי התנאים הכלכליים והאישיים שהיה אז. מה שהיה טוב ומתאים בזמנו, לא הכרחי שיהיה מתאים גם להיום. החיים מלאי שינויים ולעיתים תהפוכות, המשנים את התנאים הכלכליים ואת יכולת ההחזר החודשי. לעיתים, היכולת תהיה נמוכה יותר בעקבות עלייה בהוצאות ולעיתים, יכולת ההחזר תגדל בעקבות עלייה בהכנסה החודשית.
הגעתם למסקנה שתנאי המשכנתא כבר אינם מתאימים לכם כיום? חשוב שתכירו מושג מרכזי בעולם המשכנתאות והוא: "מיחזור משכנתא".
מיחזור משכנתא בקצרה
מיחזור משכנתא בא לטובת לווים המצויים במצב של שינוי כלכלי ואישי. מיחזור משכנתא פירושו, המרת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה. בעת המיחזור, מסלקים את המשכנתא הישנה בעלת התנאים והריביות שכבר אינם מתאימים להיום ולוקחים משכנתא חדשה בתנאים משופרים יותר בהתאם למצב החדש. לדוגמא: תנאים שיסייעו לכם לעמוד בהחזרים, או לסיים לשלם את ההלוואה מהר יותר, כל אחד לפי הצרכים האישיים שלו.
במיחזור משכנתא אתם יכולים לשנות את הפרמטרים הבאים:
- הרכב המסלולים.
- גובה הריביות.
- תקופת שינוי הריביות המשתנות.
- אורך תקופת ההלוואה.
- גובה ההלוואה (קיימת אפשרות להגדיל את סכום המשכנתא).
- שיטת ההחזר (לוח שפיצר או לוח קרן שווה).
- כל שאר נתוני ההלוואה.
גם אם אתם מנהלים את המשכנתא שלכם בבנק מסוים, תמיד תוכלו למחזר אותה בבנק אחר למשכנתאות, עם תכנית משכנתא חדשה ומשופרת. בבנקים אחרים תקבלו הצעות משכנתא נוספות ומגוונות ותוכלו לבחור את המתאים והמשתלם ביותר עבורכם.
יש לתכנן היטב מיחזור משכנתא
תכנון פיננסי מחודש נוגע גם למיחזור משכנתא. לפני שאתם נוקטים בצעד זה, יש לבחון את הכדאיות והתועלת שתרוויחו ממנו. במיחזור משכנתא יש לתכנן היטב ולקחת בחשבון את כלל הפרמטרים הקשורים למשכנתא האישית ולהלוואות באופן כללי. בנוסף, יש לקחת בחשבון חוקים מדיניים הקשורים להלוואות.
פרמטרים הקשורים למשכנתא האישית:
נתוני משכנתא קיימת –
- מסלולי המשכנתא
- יתרת החוב
- גובה עמלת פירעון מוקדם
- יתרת שנות פירעון ההלוואה
- ועוד
פרמטרים כלליים, הקשורים לנטילת הלוואות, העדכניים לאותה עת:
- ריבית פריים
- מדד המחירים לצרכן
- עוגן לאומי למשכנתאות
- עוגן תשואות אגרות חוב ממשלתיות
- עוגן מק"מ (מלווה קצר מועד)
- שער הדולר והאירו מול השקל
יש לבחון כל נתון ממכלול הפרמטרים הרבים בנפרד, ולהרכיב על פיהם תכנית משכנתא חדשה. תוך התמקדות והתאמה לצרכים העדכניים שלכם. ההתאמה המחודשת היא בעצם מטרת המיחזור.
כיצד מתכננים מיחזור משכנתא?
לפניכם מספר טיפים שיסייעו לכם לתכנן מיחזור משכנתא באופן הטוב ביותר:
תכננו משכנתא עם מבט לעתיד
חשוב לזכור, משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך. ולכן, יש לחשב אותה על פי נתונים העשויים להשתנות במשך השנים. הכי נוח לבחור בהחזרים חודשיים המתאימים למצב העדכני, אך כמובן, יש לקחת בחשבון שינויים שעשויים להתרחש בעתיד ועשויים להשפיע על מסוגלות ההחזרים. לדוגמא: במידה והמסלולים צמודים למדד, מחיר ההחזרים עלולים לעלות במקרה של עליה במדד, עלייה במשכורת האישית תשפיע על ההפך. אם אתם צופים זאת מראש, כמובן שכדאי לקחת זאת בחשבון.
הקפידו שהחזר המשכנתא לא יעלה על שליש מגובה ההכנסה הפנויה
תכננו את המשכנתא שלכם באמצעות חישוב כל התשלומים החודשיים הקשורים למשכנתא, כולל תשלומי ביטוח משכנתא, יועץ משכנתאות, עורך דין, שמאי ועוד. דאגו שהסכום הכולל לא יעלה שליש מההכנסה הפנויה. הכנסה פנויה – הסכום שנשאר לאחר תשלום החזרי הלוואות, תשלומי מזונות ועוד.
במקום להגדיל את המשכנתא הקטינו את אחוז המימון
אחוז מימון הוא אחוז המשכנתא מתוך שווי הנכס, לדוגמא: מחיר הנכס = מיליון ש"ח, גובה המשכנתא = 600,000, התוצאה: אחוז המימון = 60%. ככל שאחוז המימון של הבנק גבוה יותר, כך המשכנתא תהיה יקרה יותר ותשפיע גם על גובה ההחזרים. הבנקים מתנהלים בהתאם לחוקים ומודלים שונים בהתאם לרמת הסיכון. על פיהם, הם קובעים את גובה המחיר למשכנתא.
לכן, הבנקים יתמחרו יקר יותר אחוזי מימון גבוהים. כדי לחסוך בעלויות מיותרות ולהקל את תשלום המשכנתא, מומלץ לבחור באחוז מימון נמוך יותר ולמצוא מקורות אחרים להשלמת הכסף החסר.
פרסו את ההלוואה לתקופה קצרה ככל האפשר
הלוואה קצרה היא הלוואה זולה ואילו הלוואה ארוכה היא הלוואה יקרה. הלוואה ארוכה מוזילה את גובה ההחזרים החודשיים ומסייעת ללווה בטווח הקצר. לעומת זאת, מחיר ההלוואה כולה מתייקר, עקב הריביות שעליכם לשלם כל חודש. ככל ששנות ההלוואה רבות יותר, יהיה עליכם לשלם ריבית יקרה יותר. לכן, יש לבחון את התמונה המלאה, על פיה יהיה חכם יותר לבחור בהלוואה לטווח קצר.
תכננו את המשכנתא בהתאם למגבלה החדשה של בנק ישראל
בימים הבאים צפויה להיכנס לתוקף ההחלטה החדשה של בנק ישראל. לפיה, תוסר המגבלה של ריבית הפריים ותישאר המגבלה לפיה שליש מתמהיל המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. תכננו את המשכנתא שלכם בהתאם למגבלה. לעומת זאת, אם אתם ממחזרים משכנתא בעלת ריבית קבועה על פחות משליש מתמהיל המשכנתא, אתם רשאים להישאר במסלול הנוכחי ולא חלה עליכם המגבלה. ההגבלה חלה על משכנתא חדשה בלבד.
השתמשו במחשבוני משכנתא לקבלת אינדיקציה
מחשבוני משכנתא יסייעו לכם בתחילת התהליך של חיפוש דירה ונטילת משכנתא. ברגע שתדעו מה גובה המשכנתא בו אתם יכולים לעמוד, תדעו איזו דירה לחפש.
בנוסף, מחשבון משכנתא יאפשר לכם "לשחק" בנתוני המשכנתא שלכם ולקבל את תוצאות המתאימות לחיפוש שלכם. (למחשבון המשכנתא המיוחד של משכנטאצ' לחץ כאן)
מה יכלול תהליך המיחזור?
- כצעד ראשון פנו לבנק ועדיף למספר בנקים. לאו דווקא לבנק בו אתם מנהלים את המשכנתא, קבלו מידע בנושא המיחזור. קראו על הנושא. ככל שתהיו בקיאים יותר, יהיה לכם קל יותר.
- לאחר שהחלטתם להמשיך, הגישו בקשה למיחזור.
- המתינו לקבלת אישור עקרוני.
אישור עקרוני מהווה כעין אות המאשר את המשך התהליך. אחרי שיש לכם אותו, אתם יכולים להמשיך כמו בתהליך לקיחת משכנתא.
קיבלתם אישור עקרוני למיחזור, מה הלאה?
קיבלתם אישור עקרוני מהבנק? דעו שעברתם את הצעד הראשון והחשוב ביותר בדרך למיחזור המשכנתא. כהמשך התהליך בדקו את הצעות המיחזור שקיבלתם, בחנו את הכדאיות ובחרו את המתאימה ביותר עבורכם וכמובן המשתלמת ביותר.
מיחזור משכנתא בבנק לאומי
הגשתם בקשה למיחזור משכנתא? קיבלתם אישור עקרוני? מצוין. בנקאי של בנק לאומי למשכנתאות יתן לכם הסבר מלא על מסלולי המשכנתא השונים ויתן הערכה לגובה ההחזר החודשי הצפוי לכם. חשוב שתבחנו היטב את נתוני המשכנתא הקיימת ותתאימו אותה לצרכים העדכניים שלכם. לקבלת הערכה מקצועית, פנו ליועץ משכנתאות. יועץ מומחה ידע להתאים להתאים עבורכם את הצעד הכדאי לכם. על פי הערכתו תדעו אם להמשיך בתמהיל המשכנתא הנוכחי או לבצע מיחזור משכנתא, לתנאים חדשים, מתאימים יותר.
גם אם ניהלתם את המשכנתא שלכם בבנק אחר, תוכלו תמיד למחזר את המשכנתא שלכם בבנקים אחרים.
מעקב לאחר המיחזור
גם לאחר שכבר מיחזרתם את המשכנתא שלכם, והתנאים הם אידיאליים יותר, מוטב להיות במעקב תמידי אחר התנהלות המשכנתא. הצרכים והיכולות שלכם עשויים להשתנות כל רגע, בתקווה שרק לטובה… כך שבוודאי תקלעו שוב למצב, בו ישתלם לכם למחזר את המשכנתא מחדש.
אם רמת ההכנסה שלכם עלתה או נכנס לכם סכום כסף מהותי, בוודאי הייתם מעדיפים להעלות את ההחזר החודשי עד כמה שאתם מצליחים לעמוד בו במצב החדש, ובכך לסיים את תקופת ההלוואה מהר יותר, תוך חיסכון משמעותי בריבית. בנוסף, עקבו אחר התנאים המשתנים במצב המשק, הם עשויים להשפיע על חלק ממסלולי ההלוואה או על תנאי המשכנתא שלכם, כמו: עליה במדד המחירים לצרכן העשויה לייקר את ההחזר החודשי, מסלולי הלוואה חדשים במשק המתאימים יותר למצבכם, שינויים בחוקים ובהגבלות בנק ישראל ועוד.
בחינת כדאיות המיחזור בבנק לאומי
בכל מצב, תוכלו לפנות לבנק לאומי למשכנתאות, לקבל מידע על אפשרויות מיחזור באותה עת.
בדקו את כדאיות המיחזור תוך בחינת הפרמטרים הבאים:
- שינויים רלוונטיים במצב המשק.
- גובה עמלת הפירעון המוקדם בכל אחד מהמסלולים.
- התאמת מסלולים ותנאים חדשים לצרכים וליכולות החדשים שלכם.
אם גיליתם שהמיחזור אכן משתלם עבורכם, פנו ליועץ משכנתאות מקצועי שילווה אתכם בדרך לחיסכון המיוחל. אל תשכחו שיועץ משכנתאות חיצוני הוא בעל אינטרסים המנוגדים לאינטרסים של הבנק. הבנק מבחינתו רוצה שתקבלו משכנתא בריבית גבוהה, וכמה שיותר. אל אל תחכו, פנו עוד היום ליועצי משכנתאות מומחים.
