למה תקופת המשכנתא משמעותית לתמהיל המשכנתא?
רוב הפעמים, מי שרוצה להשקיע ישב עם עצמו ואז הוא שואל מה טווח הזמן שאני רוצה להשקיע? תוך כמה זמן אני רוצה לראות את הכסף שלי חזרה? עד כמה אני מוכן לסכן את כספי כדי לראות את תוצאות ההשקעה.
למה חשוב לדעת את זה?
ככל שטווח הזמן יהיה גדול יותר, הסיכון האפשרי יהיה רב יותר, הרי יותר קשה לתקן נזקים בטווח זמן קצר, לא מספיקים לתקן נזקים ולכן אפילו לא נכנסים לסיכונים בטווח הקצר.
חשוב לדעת פרמטרים אלו כדי לדעת איזה מסלול השקעה מתאים.
איך השקעות קשורות למשכנתאות?
אז זהו, עולם ההשקעות ועולם המשכנתאות די חופף, אולי לנו זה נראה ההפך מהשקעה ואפילו חוב, אבל זה ממש דומה, לבנק, המשכנתא היא ההשקעה וכל השאר היסטוריה.
משך התקופה בה אתם משלמים את המשכנתא שלכם, הוא מאוד משמעותי.
משך התקופה בה המשכנתא קיימת היא לא התקופה שנקבעה מראש, אלא תכל'ס, כמה זמן באמת הייתה המשכנתא, כמה זמן שילמו אותה לפני שהתבצע בה שינוי כלשהו… אני לא מתכוון למספר השנים לו נלקחה המשכנתא אני מדבר על התכל'ס, מה בסוף, ולמה זה חשוב לנו? תכף נראה.
מה קורה במשך תקופת המשכנתא?
היום יותר ויותר מתרחשים שינויים במשכנתאות, פחות ופחות משכנתאות מסתיימות בתום התקופה שנקבעה מראש, לרוב, המשכנתאות יעברו שינויים כלשהם בין אם מדובר בפירעון מוקדם ובין אם מדובר במיחזור משכנתא.
החוכמה שלנו היא לזהות מה יצטרך בעל במשכנתא בעתיד, האם הוא יצטרך לסגור את המשכנתא לפני הזמן? אם כן איך נמנע ממנו נזקים אפשריים? אם אתם לפני בניית תמהיל משכנתא כדאי שגם אתם תחשבו על הדברים הבאים,כך תוכלו לבנות תמהיל משכנתא נכון ומותאם אישית.
מהם הסיבות האפשריות ל"שבירת" המשכנתא?
הסיבות לשבירת משכנתא הן רבות, ננסה להתמקד בכמה מהן במאמר זה:
מיחזור המשכנתא – במרבית המצבים המשכנתא לא תגיע אל סיומה כי ברגע שמחיר הדירה עולה הלקוח מבצע מיחזור משכנתא ובכך מקטין את גובה ההחזרים החודשיים, ייתכן שמחיר הדירה לא השתנה אבל הלקוח מעוניין בשינוי תנאי המשכנתא.
פריעה מוקדמת של ההלוואה – משכנתאות רבות מסולקות לפני הזמן, פתאום האנשים מרוויחים סכומים גדולים, השקעות מניבות רווחים או אולי אפילו מדובר בפיצויים וקרנות השתלמות שונות.
שיפור דיור – הדירה אותנו קנינו כבר לא מתאימה לצרכים שלנו, המשפחה גדלה, אנו מעוניינים בדירה גדולה יותר, במקרה כזה סוגרים את המשכנתא הישנה ולוקחים חדשה על הדירה החדשה (כמובן שאפשר גם לגרור משכנתא ולא חייבים דווקא לסגור, אך אני כן מציין את זה כאן כי זוהי סיבה נפוצה לשינוי במשכנתא.
איך כל השינויים במשכנתאות קשורים לתמהיל המשכנתא שתבנו לעצמכם?
ברגע שאתם לוקחים בחשבון שהמשכנתא תחווה שינוי בעוד 5 שנים אתם תשבצו מסלול משכנתא מתאים בתוך תמהיל המשכנתא שלכם, מה תרצו למנוע?
- עמלת פירעון מוקדם, תוכלו לשבץ מסלולים בהם אין עמלת פירעון מוקדם.
- עוגמת נפש ממסלולים שלא מתאימים לכם לצרכים שלכם.
רוצים דוגמא?
זוג קונים דירת 2.5 חדרים ב 700,000 ש"ח, לזוג יש הכנסות ממש גבוהות, לא נראה לי שהם ישארו לגור שם למשך 25 שנות המשכנתא… מסתמן שהזוג יקנה דירה אחרת, הוא ירצה לשפר דיור, תוך נניח 4 שנים.
לעומתם, זוג מבוגרים בני 50 פלוס, כבר ראו עליות ומורדות בחייהם, וכעת הגיעו לקניית וילה עליה חלמו הרבה, נראה לכם שבני הזוג בני ה 50 ירצו לעבור שוב דירה בשנים הבאות?
כמו בדוגמא כך גם בחיים, אנחנו נרצה להתאים את תמהיל המשכנתא כך שיתאים לכל אחד,
לזוג הצעיר (שהם כנראה ישפרו דיור במהלך השנים הבאות) נציע הרכב תמהיל של: שליש במסלול קבוע, שליש במסלול משתנה (צמוד למדד) ושליש בריבית פריים.
למשפחה הבוגרת יותר נציע תמהיל משכנתא אחר, משהו שיותר מתאים להם,
כרבע מגובה המשכנתא יהיה בריבית פריים, עשירית בריבית קבועה צמודה וכל השאר בריבית קבועה לא צמודה. (אל תשכחו, זה רק דוגמא)
מה היה פה?
מדוע תמהילי המשכנתא שהצענו להם שונים אחד מהשני?
בתמהיל המשכנתא שהצענו לזוג המבוגר אין שינויים עתידיים צפויים, המשכנתא שהם לוקחים היום תלווה אותם לתקופה ארוכה, תקופה כל כך ארוכה שאנחנו אפילו לא יכולים לשער איפה יהיה אז גובה המדד, אנחנו לא רוצים לסכן אותם בשינויים עתידיים לא צפויים, אנחנו נעדיף בכזה מצב משהו קבוע, ללא סיכונים מיותרים, כמה שיותר יציבות למשכנתא הם ירגישו יותר בטוח.
בתמהיל המשכנתא שהצענו לזוג הצעיר אנחנו יכולים לצפות מה יהיה גובה מדד המחירים לצרכן, (הרי הטווח לשינוי הוא קצר יחסית) אם אנחנו יודעים שהמדד בשנים הקרובות צפוי להיות נמוך יחסית אנחנו יכולים להסתכן בלקיחת מסלולים משתנים וצמודים והודות לכך נרוויח ריבית נמוכה יותר ממה שהיינו יכולים לקבל במסלול קבוע שלא משתנה.
אז נכון, יש כאן הבדל במחירי ריביות המשכנתא, הזוג המבוגר ישלם יותר על הריביות שלו, כי כידוע לכם, אין מתנות חינם, אם הריבית היא קבועה ויציבה יש לה מחיר יקר, ייתכן מצב בו הזוג הצעיר ישלם ריביות נמוכות משמעותית אך את זה הם קיבלו יחד עם הסיכון שלקחו בהלוואה הזו, הם יודעים, אם מדד המחירים לצרכן יעלה בעוד 8 שנים, זה לא ממש אכפת לו, עד אז, בני הזוג רוצים לראות את עצמם בדירה אחרת משלמים על משכנתא שונה.
אז מה למדנו על השינויים המשפיעים על תמהיל המשכנתא?
לעולם אל תכניסו מסלולי משכנתא לתמהיל שלכם ללא בדיקה ובחינה מראש.
התמהיל חייב להתאים לסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם, לתקופה שלדעתכם תהיה המשכנתא, על כמה ההחזר יעמוד כל חודש. בניית תמהיל משכנתא היא צעד משמעותי לחיים הכלכליים שלכם, אף אחד מאתנו לא רוצה למצוא את עצמו משלם ביוקר עמלת פירעון מוקדם על הלוואה שידע שהוא יסגור לאחר 5 שנים, חבל לא למנוע עגמות נפש כשיודעים עליהם מראש!
אני מקווה שלא תסיקו מהדוגמא שנתנו כאן שתמיד כדאי לחשוב על מסלול של ריבית קבועה לא צמודה, למה ההפך הוא הנכון, אני לא רוצה שתיכנסו למקובעות הזו החושבת טוב , אם הוא לא מחפש להסתכן שייקח ריבית קבועה לא צמודה, זה פשוט עוול! חובה לבדוק את המסלולים הרלוונטים ואת התאמתם לצרכים האישיים שלכם לפני כל בניית תמהיל משכנתא . לכל אחד יתאים מסלול אחר ולכן אם לחברך התאים מסלול מט"ח זה לא אומר שזה הולך להשתלם גם לך.
ברגע שבניית תמהיל המשכנתא נעשתה בצורה נכונה, כל השאר יהיה יותר קל, לא יהיה קושי לעמוד בתשלומים, אמורה להיות נקודת יציאה מהמשכנתא אם אתם בתוכנית לשנות את המשכנתא.
ברור לכולנו שאנחנו לא יודעים הכל, יש מקרים אותם לא היינו יכולים לדמיין לפני לקיחת משכנתא… אז כאן לא מדובר בדברים מופרכים, כאן אנחנו מדברים על אופציות אפשריות נפוצות שכדאי שתבדקו עד כמה הן אפשריות לגביכם.
אז המון הצלחה בבניית תמהיל המשכנתא!
