למה חשוב לקחת ייעוץ משכנתא פרטי, איך בכלל נבחר יועץ טוב, ובכלל כמה יעלה לנו התענוג?
כאן נביא תשובות לשאלות ששמענו מכם, יש מי שרוצה לדעת:
ייעוץ משכנתא, מה זה?
מי יכול להיות יועץ משכנתא? בתחום ייעוץ המשכנתאות אין פיקוח מסודר ולכן יועץ משכנתאות לא נדרש לרישיון ולהסמכה כדי לעסוק בתחום. מי שמעוניין, יכול להציג עצמו כיועץ משכנתא, זו בעיה ולכן חשוב לא ליפול בפח.
מבחינתי יועץ משכנתא חייב לדעת את כל הקשור למשכנתא ואת כל עולם הבנקאות ישר והפוך, את ריביות המשכנתא השונות, הוא צריך להיות מומחה בהתאמת המשכנתא אליכם, להתחשב בצרכים שלכם ועל פיהם לבנות את התמהיל הנכון. (אני לא חושב שמי שלא למד את התחום יצליח לנצח על הכל)
מה אמור לבצע עבורכם יועץ המשכנתא?
אתם עומדים לפני צעד משמעותי של רכישת דירה, הגיע אליכם הצעה משתלמת לרכישת דירה במחיר נמוך יחסית לשוויה, אתם כנראה מסונוורים מהדירה, מסכימים לכל התחייבות העיקר לגשת לעסקה, הכנסתם לתמונה יועץ משכנתא, הכנסתם עוד עין על העסקה, היועץ יבדוק ממבט ניטרלי, האם אתם יכולים לעמוד בהתחייבויות כה גדולות? האם ההון העצמי הקיים ברשותכם מספיק לעסקה כזו? היועץ יבדוק את יכולות המימון שלכם והכדאיות הפיננסית שתהיה לכם שכזו רכישה. היועץ יסביר לכם מה העלו הנתונים שלו, מה זה דורש מכם, אם בכלל שווה לגשת לרכישת הדירה. היועץ עזור לכם לבחון ולנתח את ההצעה ממבט כלכלי ולכוון אתכם לעסקה שתשתלם עבורכם. כמובן שאם קיימים סיכונים הנלווים לעסקה, הוא יציין לכם אותם.
תהליך לקיחת משכנתא, לרוב, היא תהליך ארוך ומייגע, יכול לארוך כמה חודשים, בתקופה זו יועץ המשכנתא ילווה אתכם, יעדכן מה חדש, יעזור לכם לנהל את התהליך עד שתקבלו את המשכנתא .
יועצים רבים ילוו את לקוחותיהם גם לאחר רכישת הדירה, הם יוצרים קשר עם הלקוח כל תקופה, שומעים ממנו עד כמה המשכנתא מתאימה או לא, הם יתנו הסבר מה ניתן לעשות, אם קיימים שינויים בריביות אופציות למיחזור משכנתא ועוד. יועץ משכנתאות שיהיה זמין עבורך גם לאחר הרכישה יהיה יתרון על פני אחרים
את הבקשה למשכנתא יגיש יועץ המשכנתאות לכמה בנקים. יהיה את הבנק שמציע לכם את התנאים הטובים ביותר ויהיה את הבנק שתרצו שהמשכנתא שלכם תהיה דרכו, יועץ המשכנתאות נכנס לתמונה הוא יפתח במשא ומתן על גובה הריביות, הוא ינסה להוריד את אחוזי הריביות ולהפחית לכם עלויות, ויכוון אתכם לבנק המשתלם.
יכולת ניהול המשא ומתן מוגבלת, אל תחשבו שניתן להנמיך את הריביות לאפס, תהיו מוכנים שהוא ישיג לכם ריביות נמוכות יחסית אך לא ברמה של מחיקת הריביות…
יועץ משכנתא ישב איתכם ויקשיב לצרכים ולתכנונים הכלכליים שלכם בעתיד, הוא יבחן את המצב הכלכלי שלכם, לפי מה שיבין ממכם הוא יתאים תמהיל משכנתא, ירכיב מסלולי ריבית שונים המתאימים לכם ביותר מבחינת גובה ההחזר החודשי, גובה הריבית, צרכי המשפחה והתרחבותה בעתיד.
האופציות להרכבת תמהיל משכנתא רבות, ניתן לשלב סוגי מסלולי ריבית שונים ותמהיל משכנתא אחד יהיה שונה מחברו.
אז הבנו, יועץ מומחה ,דבר ראשון יבדוק את גובה ההחזר החודשי שתרצו ועל סמך זה יבנה תמהיל משכנתא מתאים לצרכיכם.
למה לא להסתפק ביועץ משכנתא בנקאי ולהעדיף יועץ משכנתא פרטי?
כדי לענות על שאלה זו עלינו להבין כי קיימים הבדלים רבים בין יועץ משכנתאות פרטי לבין יועץ משכנתאות מטעם הבנק. (בבנקים הם מכונים מומחים למשכנתאות או פקידים למשכנתאות)
- יועץ משכנתאות בנקאי הוא עובד בנק, הוא מחויב לבנק יותר ממה שחייב לכם. הבנק רוצה להגדיל את רווחיו ע"י נתינת ריביות גבוהות ללקוחות, פקיד המשכנתאות מחויב לו, הוא לא יציע לכם ריביות זולות, הוא יציע לכם את מה שמשתלם לבנק והבנק מצידו יצ'פר אותו על נתינת ריבית גבוהה.
יועץ משכנתאות פרטי מחויב לכם, אין לו בוס עם אינטרסים המנוגדים לשלכם,כשאין ניגודי עניינים, הדרך להצלחה בטוחה יותר.
- פקיד המשכנתאות בבנק הוא בעצם משווק ריביות, הוא יציע לכם גובה ריבית מסוים, כמובן שאת גובה הריבית שמציע, הבנק מכתיב לו, הוא לוקח מרווח להנחה עבור הלקוח שיבקש. יוצא שהוא רוצה 'למכור' במחיר גבוה ואנו רוצים 'לקנות' בריביות זולות, האינטרסים שלנו מנוגדים.
ברור שיועץ משכנתאות פרטי שיהיה בעל אינטרס משותף לשלכם ידאג שתקבלו את ההצעות הכי נמוכות, הוא אף ינהל משא ומתן עד להשגת הריבית הטובה לכם.
- מי זמין עבורכם יותר? יועץ משכנתאות פרטי או יועץ משכנתאות של הבנק? פקיד המשכנתאות בבנק לא יהיה זמין לשמוע על מצבכם הכלכלי, מבחינתו הוא כאן כדי להביא אותך ללקיחת משכנתא בתנאים רווחיים לבנק. תמהיל המשכנתא שהוא יבנה לא יהיה תמהיל מותאם אישית, זה יהיה תמהיל שיכלול אולי תמהילים ממוצעים, פשוט, אין לו זמן רב להקדיש עבורכם. כדי להתאים תוכנית כלכלית בעלת תמהיל מותאם אישית נדרש זמן, יכול להיות שיועץ המשכנתא אכן רוצה בטובתכם ורוצה להתאים לכם תמהיל אישי אך זה דורש זמן שאין לו, הוא בעל סדר יום צפוף, עליו למכור משכנתאות רבות והוא עמוס.
יועץ פרטי יהיה זמין עבורכם, הוא ירצה להתאים תמהיל המתאים לכם. התשלום שיקבל ממכם הוא גם עבור זמינות זו.
- נניח ועברו שנים מיום קבלת המשכנתא, בינתיים מחירי הריביות עלו או ירדו המדד לצרכן השתנה ישנם מסלולי ריבית שבעבר התאימו לך והיום פחות, מה עושים במקרים כנ"ל? מה קורה אחרי לקיחת המשכנתא? יועץ המשכנתאות בבנק זוכר אתכם בכלל?
יועץ המשכנתאות שלכם יהיה זמין עבורכם גם אחרי לקיחת המשכנתא הוא יעדכן אותכם אם יש חדש, ישמע אם יש משהו הדורש שינוי. לעומתו, פקיד משכנתאות בבנק לא יהיה זמין עבורכם אחרי קבלת המשכנתא, למה שירצה לעדכן אתכם בירידת מחירי הריביות? מה איכפת לו שתשלמו יקר?
ראינו שוב ושוב כי האינטרסים של יועץ משכנתאות פרטי משותפים לאינטרסים שלנו, לוקחי משכנתא, שנינו רוצים להגיע לאותו מקום, ריביות נוחות וזולות, תמהיל משכנתא מותאם אישית ועוד. יוצא שהאינטרסים המשותפים שלנו הם מנוגדים לאינטרסים של הבנק, של יועץ משכנתאות מטעם הבנק שהוא בעצם מחויב לבנק, הבנק ירצה להגיע לרווח גדול, בשבילו המשמעות של ריבית יקרה לכם היא כסף עתידי. הבנק משווק ריביות, לאחר שסיימתם את התהליך לא מעניין אותו מה קורה עם תנאי המשכנתא, אם יש צורך בשינויים. מילים אחרונות שכדאי לכם לזכור: אינטרסים של בנק מנוגדים לשלכם!
מי בכלל צריך יועץ משכנתאות?
למי זה נחוץ? מתי זה ממש חשוב?
מי שרוצה בסך הכל הלוואת משכנתא של פחות מחמש מאות אלף ש"ח והוא מצליח להבין וללמוד את כל תהליך לקיחת המשכנתא יודע על ומתי צריך להתעקש, אז אולי באמת הוא יכול לוותר על לקיחת יועץ משכנתא פרטי. אולי כן נמליץ לו לשאול יועץ משכנתאות מה הוא יוכל להשיג לו , לבדוק תועלת (חיסכון) מול נזק אפשרי (ריביות גבוהות).
יכול להיות שבאמת הסכום אותו אתם רוצים לקחת משכנתא הוא נמוך יחסית, קל להשיג אותו אבל אתם לא יודעים איך לגשת לתהליך, אין לכם זמן או פניות ללמידת הנושא במקרה כזה,ייתכן וכדאי לפנות ליועץ משכנתאות פרטי.
כשהמשכנתא גדולה, היא עומדת על סכום גבוה ואתם לא מספיק יודעים על כל תהליך לקיחת המשכנתא, כאן יועץ משכנתאות יביא לכם תועלת מרובה, יתכן שתרגישו חיסכון ממשי.
אם המשכנתא נחשבת למורכבת, אם התיק כבר "מסומן" בבנק או אולי ההכנסות שלכם לא מספקות לקבלת משכנתא בקלות, מומלץ מאוד לשכור שירותי יועץ משכנתאות שיעזור לכם עם כל המכשולים הנערמים. סיבות רבות יכולות להפוך תיק למורכב)
נראה לכם שאתם סתם לוקחים יועץ משכנתא?
הלוואת משכנתא היא על סכום גדול, השינויים שאתם יכולים לקבל מתוצאות עבודה שלכם לתוצאות עבודה של יועץ משכנתא עלולים להיות בעלי פער משמעותי ביותר השווה כסף רב! אף אחד לא רוצה לבצע טעויות ולשלם עליהם אחר כך למשך כל תקופת המשכנתא.
לאחרונה דיברתי עם אדם שחשב לחסוך את עלויות ייעוץ המשכנתא, הבעיה היא שהתיק שלו היה מורכב, הוא לא ידע מספיק על עולם המשכנתא, הוא ניסה את מזלו, "שרף" את עצמו בכמה בנקים, ואז חזר ליועץ המשכנתא מיואש לביצוע התהליך. חבל! עוגמות נפש מיותרות כדאי למנוע!
איך תבחרו את יועץ המשכנתא הטוב ביותר?
על מה נסתכל כשנבחר יועץ משכנתאות ? איך נדע להגיע אל הטובים? ברור שכולנו נרצה את המקצוענים, איך נמצא אותם? נסתכל על:
- חוות דעת חיוביות: לא דומה יועץ משכנתאות שקרובים המליצו לך עליו והפנו אותך אליו ליועץ שאף אחד לא המליץ לך עליו, לא מצאת מישהו ששם היועץ אמר לו משהו. חבר הממליץ לך על משהו שעשה ימליץ רק אם הוא נהנה, אם מישהו נהנה מהתוצאה סימן שיש כאן משהו טוב,שווה.גם אם הממליץ הוא לא חבר שלך או קרוב אליך, אתה יכול לקחת מההמלצה ידע על היועץ המדובר.(אם היא אמיתית ולא שהוא קרוב של היועץ:) בינתיים ראינו שהמלצות הן יתרון גדול .
- מקצועיות: אנו נחפש מישהו מקצועי שיבין בעולם המשכנתאות על כל מורכבותו, נעדיף אחד בעל תעודה מקצועית, בעל הסמכה בתחום. אם יועץ המשכנתא שלכם הוא בעל תואר בכלכלה זה משמעותי לכם, זה מוסיף לו ידע, כמה שיש יותר ידע רלוונטי יותר טוב!
- עבר עשיר בעל ניסיון: ברור לי שאף אחד מאיתנו לא ירצה להיות שפן הניסיונות של היועץ, אף אחד לא ירצה זה שעליו מתנסים ולומדים מטעויות… לא יעזור ידע מקצועי ללא התנסות בשטח, הלימוד לא אותו דבר למה שנדרש באמת. לכן, חשוב שנחפש יועץ משכנתאות בעל ניסיון עשיר, אחד שעסק בתחום המשכנתאות הרבה זמן, שניהל תיקי משכנתאות דומים לשלך, אחד שטיפל בתיקים רבים. תוכל לברר איזה ניסיון יש ליועץ, אם יש לו עבר בתחום הבנקאי או אפילו בכלכלה, זה יהווה יתרון אך לא כדאי להתמקד בחיפוש אחר יועץ עם ניסיון בתחום הכלכלה, עדיף להתמקד בחיפוש אחר יועץ משכנתאות בעל ניסיון בתחום המשכנתאות יותר מניסיון בתחום אחר בכלכלה, זה יותר חשוב.
- עובד בנק: אם עבדת כמה שנים בבנק, כנראה יש לך היום ידע על מה שקורה בבנק מבפנים, לא הכל מתנהל כמו שאנחנו חושבים… תחשבו על יועץ משכנתאות שיש לו עבר בבנק, אחד שעבד כמה שנים בבנק יודע איך הדברים מתנהלים מבפנים, הוא יודע איפה ללחוץ… הוא יודע לאן לחתור, הוא פשוט מכיר את כל המערכת מבפנים!
שימו לב שזה אכן יתרון גדול, אך חשוב לא להתבלבל! עדיף יועץ משכנתאות עם ניסיון רב בפרטי ללא עבר בנקאי מאשר יועץ משכנתאות ללא ניסיון פרטי אך בעל ניסיון רב בבנק.
- תחושות בטן: אל תזלזלו בתחושות הבטן שלבם, אל תבעטו את האינטואיציות שלכם, אם הגעתם אל יועץ שמעתם עליו דברים מצוינים אך ההרגשה שלכם לא נונת לכם לסמוך על היועץ, עזבו לכו למישהו אחר אליו תתחברו ויהיה לכם קל להאמין בו, חבל שתבצעו צעד משמעותי כל כך כשליבכם לא שלם או שמשהו תקוע בתקשורת, אתם מבינים שתקשורת טובה היא המפתח להצלחה והסיכוי לקבל את המשכנתא המותאמת ביותר היא כאשר יש חיבור בין יועץ משכנתא ללקוח. חבל לפספס!
- יועץ עצמאי או חברות ייעוץ? את מי תעדיפו ? יועץ משכנתא עצמאי יהיה זה שילווה אתכם עד הסוף, יועץ משכנתאות מטעם חברה גם יהיה היחיד שילווה אתכם אך כשמדובר,ף בחברה ברגע שהיועץ לא יכול לעסוק בתיק שלכם יש מי שיטפל במה שצריך. יש שם צוות, גיבוי. כל אחד יעשה את שיקוליו.
מה המחיר המקובל בשוק על ייעוץ משכנתא?
כמה יעלה לנו לשכור שירותי ייעוץ משכנתאות? כל יועץ מבקש תגמול על עבודתו, השכר על העבודה יכלול מחיר כולל, לא מבקשים מחיר נפרד עבור כל שלב בתהליך המשכנתא.
טווח הוא טווח מחירים ממוצע, המחיר ינוע בין 5000 ל 7000 ש"ח.
מתחת למחיר הממוצע תמצאו את המתחילים או את מי שחסר ניסיון מספק.
מעל לממוצע תמצאו את התיקים המורכבים, עבור תיק מורכב המחיר המתבקש יהיה באזור העשר אלף ש"ח ומעלה. (אם התיק סורב, מלווה בהלוואות גדולות, הנכס בעייתי ועוד)
אם תחפשו תמצאו את היועצים שמסכימים לעבוד על בסיס תוצאה, אם הם משיגים ריבית נמוכה המחיר בהתאם ואם לא גם המחיר יהיה שונה.
אם ביקשו ממכם הרבה כסף עבור תיק לא מורכב, ללא שום הצדקה למחיר הגבוה, כדאי שתעצרו, תבדקו מה טמון פה, אל תלכו למי שסתם סוחט אתכם! תוכל למצוא מישהו אחר שיענה על הדרישות במחיר המקובל
נוכל למצוא ייעוץ משכנתא חינמי?
נוכל למצוא ייעוץ משכנתא חינמי?
ראיתם מישהו שעובד חינם? ייעוץ משכנתאות בבנק ניתן "חינם", אך הוא טומן בחובו עלויות ריביות גבוהות לאורך השנים… פקידי הבנק ממומנים מהבנק על שיווק אינטרסים של הבנק…
יועץ משכנתאות שיעבוד עבורנו חינם, עוד לא מצאנו… הסבר על כל הכרוך בתהליך לקיחת משכנתא תוכלו למצוא באתרים רבים, אך מישהו שיעבוד עבורכם ממש, לא מצאנו. אם מישהו מציע לכם ייעוץ חינמי אני חושב שעליכם להיזהר ממנו.
אם חבר המליץ לכם איזה מסלולי משכנתא לקחת אל תחשבו שהוא יודע את הצרכים שלכם בדיוק, אני חושב שמרוב שהוא רוצה בטובתכם, הוא דואג לכם, הוא יציע לכם את הריביות היקרות שהן פחות משתנות ויציבות יותר, כך הוא מונע ממכם התייקרות עתידית אך בעצם מציע לכם ריבית יקרה באופן קבוע.
חבר יפחד מהיום שנחזור אליו עם המילה "טעית" או אפילו חברים יפחדו שתיפגעו.
חבר לא יכול לתת ייעוץ אובייקטיבי, הוא יותר מדי מעורב בעניין, עדיף לפנות למי שמקצוען בתחום, מי שניגש לעבודה הזו בצורה אובייקטיבית מתוך רצון להביא לכם את הטוב ביותר.
רכישת דירה היא צעד משמעותי בחיים, הרכישה מלווה בסכום משמעותי מאוד, אף אחד מאיתנו לא ירצה למצוא את עצמו מבצע טעויות ואוכל אחר כך את פירות הטעויות…
טעות בחישוב יכולה להשפיע על גובה החזר חודשי שישתנה לסכום שלא תכננתם, כסף רב תוכלו לחסוך על ידי יועץ משכנתאות, להימנע מטעויות כלכליות זה הדבר החשוב פה.
אם אתם מאלה שאין לכם את הכישורים הנדרשים לכל מה שתצטרכו כדי להוציא משכנתא, מומלץ שתפנו ליועץ משכנתאות שיעזור וילווה אתכם לאורך כל התהליך.
