על פי מה קובעים את הריבית על המשכנתא?
האם גובה אחוז המימון משפיע על גובה ריבית המשכנתא שלכם?
בתקופה האחרונה אנו רואים את תנודות ריביות המשכנתא, לא ריבית בנק ישראל היא זו המתייקרת אלא הריביות של הבנקים. הבנקים פחות להוטים לתת משכנתאות "מסוכנות", יותר חשוב להם לשמור על אשראי מאוזן, להפחית סיכונים. במקרים של משכנתאות רבות, או שהבנק ירפה או שהבנק ידרוש ריבית גבוהה עבור אחוזי מימון גבוהים.
הבנו שהבנקים יכולים לתת לנו אחוזי מימון גבוהים אך הם יבקשו עליהם ריביות גבוהות, כאן נצלול לעומק אחוזי המימון ומה ניתן לעשות כשהבנק מתמחר אותם במחירי ריבית גבוהים, האם נוכל להוריד אותם?
מה פירוש "אחוזי מימון משכנתא"?
אחוז המימון במשכנתא – גובה המשכנתא שנקבל מתוך הסכום הכולל של הנכס.
דירה שעולה מיליון ש"ח, אם נביא הון עצמי של 250 אלף ש"ח ונבקש לקבל מימון של את היתרה שעומדת על סך 750 אלף ש"ח יוצא שאנו מבקשים 75% מימון, בעוד שלנו יש 25% מימון.
רוצים לדעת כמה אחוזי מימון תצטרכו? פשוט מאוד, חשבו את האחוזים של הסכום שחסר לכם כדי להשלים את מחיר הדירה.
ככל שאחוזי המימון יהיו גבוהים יותר תנאי הריביות ישתנו גם הם.
דרגות אחוזי מימון, מה הדרגות הקיימות?
אז כבר אמרנו, תנאי הריבית ישתנו בהתאם לגובה אחוז המימון הנדרש. על אחוזי מימון נמוכים לא תתבקשו לריביות גבוהות ותוכלו לקבל ריביות נמוכות יותר.
3 הדרגות הקיימות בשוק אחוזי מימון:
- 60% מימון ומעלה – כאן הריביות יהיו יקרות, ניתן לקבל עד 75% מימון והיא הדרגה הכי יקרה. הריביות בקבוצה זו יקרות משמעותית מהריביות בקבוצות הבאות.
- 45-60% מימון – הדרגה האמצעית, הריביות בקבוצה זו זולות מהקודמת אך יקרות מן הקבוצה הבאה.
- 45% מימון ומטה – זוהי הדרגה הכי מועדפת, הריביות שקבוצה זו תקבל יהיו הטובות ביותר במשק.
למה נועדו דרגות אחוזי המימון?
שני סיבות קיימות לקיום דרגות אחוזי המימון:
הסיבה העיקרית: הבנק מסתכן בנתינת אחוזי מימון גבוהים.
ככל שאחוזי המימון שתקבלו גבוהים יותר, הבנק ייתן לכם יותר כסף, הלוואה יותר גדולה שהיא כמובן ביחס לנכס הממושכן, יכולה להיות הלוואה בה 30% מימון והם יהיו גבוהים יותר מ 75% מימון של נכס אחר, כל נכס לפי שוויו.
מהם אחוזי המימון שהבנק רוצה שתקחו? כמה שפחות או כמה שיותר? אז נכון, קלטתם כבר, הבנק יעדיף כמה שפחות אחוזי מימון, אחוז מימון נמוך הוא זה שיהיה מועדף על ידי הבנק.
ולמה?
- המחירים יכולים לרדת: כאן בארץ פחות נפוץ לשמוע על ירידת מחירי דירות דרסטית כל כך, אך בארצות הברית כבר שמענו על צניחת מחירי דירות ב 40% .( לפני כ 10 שנים) ננסה לחשב דירה שנקנתה ב 75% מימון, שווי הדירה ירד ב 30% יוצא שהדירה שווה פחות כסף
ממה שאנו משלמים עליה, לא תהיה לנו סיבה להמשיך לשלם מחיר גבוה על דירה ששווה פחות. יוצא שהבנק הסתכן בנתינת ההלוואה. - הגשמה מהירה: במקרה שנקלענו לקושי כלכלי, החזרי המשכנתא כבדו עלינו והפסקנו לשלמם, הבנק הסתכן ביותר בנתינת אחוזי מימון גבוהים. הבנק חושב על זה ולכן מתמחר אחוזי מימון גבוהים במחירים יקרים.
אז נכון, על הדברים האלו פחות שמענו, הם לא מאוד נפוצים, הם אפילו נדירים, אבל הבנק כן מחשב את זה הוא מבטח את עצמו עם ריביות יקרות.
סיבה נוספת: הוראת בנק ישראל .
בנק ישראל דואג לבנקים, הוא רוצה למנוע סיכונים גבוהים ובכלל, בנק ישראל מעוניין להנמיך את שוק הנדל"ן, שיהיה לבנקים איך להתמודד במקרה של צניחת השוק.
לכן, בנק ישראל קבע קריטריונים לדרגות אחוזי המימון שפירטנו כאן. ככל שהבנק יתן אחוזי מימון גבוהים יותר בנק ישראל יטיל עליו הגבלות שליליות שונות.
בנק ישראל דורש מהבנקים שעבור כל הלוואת משכנתא שיתנו יותירו על החשבון סכום לביטחון. לדוגמא, על הלוואה של מיליון ש"ח הוא יצטרך לשים בצד כ 500 אלף ש"ח לביטחון. (הביטחון הוא למקרים כמו אי עמידה בהחזרים) בכסף שהבנק הותיר לעצמו הוא לא יכול להשתמש בינתיים, יוצא שהוא "הקפיא" סכום נוסף ולכן יבקש ריביות גבוהות יותר ככל שהסכום שיידרש להותיר יהיה גבוה יותר.
מה הקריטריונים של בנק ישראל לבנקים עבור דרגות אחוזי המימון?
3 הדרגות הקיימות בשוק אחוזי מימון כמו שהזכרנו לעיל:
- 60% מימון ומעלה – כאן הריביות יהיו יקרות הרי הבנק נדרש על ידי בנק ישראל להשאיר לעצמו מרווח של סכום גבוה מאוד. הסכום שיצטרך לשים ב"צד" יהיה בגובה60% מגובה המימון.
- 45-60% מימון – הדרגה האמצעית, הבנק נדרש לשים "בצד" סכום של 50% מגובה המשכנתא גם אם המשכנתא שניתנה עומדת על גובה מימון גבוה יותר, 55% מימון, לכן, הריביות בקבוצה זו זולות מהקודמת אך יקרות מן הקבוצה הבאה.
- 45% מימון ומטה – זוהי הדרגה הכי מועדפת, בנק ישראל לא דורש מהבנקים ללשים סכום "בצד" על גובה מימון כזה ולכן, הריביות שקבוצה זו תקבל יהיו הטובות והזולות ביותר במשק.
מי לא רוצה להוריד אחוזי מימון? מי לא ירצה לקבל את הריביות הזולות ביותר? איך אפשר להוריד את גובה אחוזי המימון?
וואו, איך אפשר להוריד את אחוזי המימון? איך אני יכול להשיג הון עצמי גדול יותר?
אז לפעמים זה אפשרי יותר לפעמים זה אפשרי פחות, אנו ממליצים לכם לבחון אם אפשרויות אלו מתאימות לכם, אין מה לומר, זה לא עניין פשוט, השגת מאה אלף ש"ח היא לא דבר של מה בכך…
מהם הדרכים בהם תוכלו לגייס הון נוסף?
- הלוואות מקרובים או בנקים: במקרה שכדי להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר מדובר בסכומים נמוכים יחסית (כמה עשרות אלפים) יכול להיות שמשתלם יותר אם תיקחו הלוואה נוספת מחברים או אפילו מהבנק. ברגע שתידרשו לאחוזי מימון נמוכים יותר הריביות יהיו נמוכות יותר.
- הלוואות מקרנות שונות: אם יש לכם קרן השתלמות תוכלו לפדות אותה או להלוות על חשבונה, אם החיסכון הוא לא נזיל
(אתם לא יכולים לפדות אותו) תוכלו לקחת הלוואה בגובה 50% מכספי החיסכון, אם החיסכון נזיל (ניתן לפדות אותו) תוכלו לקחת הלוואה בגובה 80% מכספי החיסכון. גם בקרן הפנסיה תוכלו להיעזר ולקבל עד 30% שבכספי החיסכון. - להותיר פחות "רזרבות": בדרך כלל, ברכישת דירה זקוקים לכסף רב, לרוב אנו משאירים לעצמנו רזרבות, אולי כדאי להשאיר פחות כסף ב"צד", לצרף את הכסף הזה להון העצמי ואז להגיע לאחוזי מימון נמוכים יותר.
אז נכון, הדברים לא תמיד מתאפשרים, לא לכולם יש קרן השתלמות, לא לכולם יספיק סכום נמוך כדי להגיע לאחוזי מימון משמעותיים נמוכים יותר.
נוכחנו לדעת כי אחוזי המימון הם בעלי השפעה ישירה על גובה הריבית וכדאית החשיבה עליה, אולי תצליחו להפחית אותה.
אני מקווה שלא תתבלבלו ותסכימו להיכנס לסחרחרה הזו לכל מחיר. נניח שהיה חסר לך סכום , הלווית אותו מהבנק ל 3 השנים הקרובות, החזר ההלוואה נוסף על החזר המשכנתא , מה שמגביר את הקושי לעמוד בסכומים הגבוהים. לא כדאי להסתבך בשביל זה.
