מדוע משלמים עמלת פירעון מוקדם?
כל כך הרבה שמעתם על עמלת פירעון מוקדם, כתבנו שבכל מסלול משכנתא נסתכל מה יהיה עם עמלת הפירעון המוקדם, נראה לי שהגיע הזמן להקיף את הנושא ולהבין אותו לעומק.
חלק מהשאלות שנשאלו הן למה משלמים עמלה כזו? האם יש מקרים בהם לא צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם? מה יהיה גובה העמלה שאצטרך לשלם?
מוכנים לקבל תשובות לכל השאלות החשובות?
מה זה בכלל "עמלת פירעון מוקדם"?
עקרונית, ההסבר הפשוט לעמלה זו היא עמלה, קנס, המשולמת בגין פריעה מוקדמת של המשכנתא, ברגע שלקחת משכנתא ל 20 שנה ולאחר 10 שנים אתה פודה את ההלוואה, אתה מחויב בעמלה על כך, הבנק הרי הפסיד כאן את הריביות העתידיות… עכשיו הוא יבקש פיצוי על כך דרך עמלת פירעון מוקדם.
ברגע שנפדה הלוואה לפני הזמן, אוטומטי נחויב בעמלות שונות.
מהן העמלות שנצטרך לשלם בעת פירעון מוקדם?
עמלה תפעולית – עמלה זו היא קבועה, עלותה תהיה 60 שקלים, מדובר ,בעצם בדמי תפעול של הבנק.
עמלה על חוסר הודעה מוקדמת – אם פרעתם הלוואה לפני תום תקופת ההלוואה והודעתם לבנק עשרה ימים קודם לכן, לא תאלצו לשלם עמלה זו.
אם לא הודעתם לבנק עשרה ימים קודם לכן, תאלצו לשלם עמלה זו ,עלות עמלת אי הודעה מוקדמת היא 0.1% מסכום הפירעון. (נניח ופדיתם 300,000 ש"ח, העמלה תהיה 300 ש"ח.)
עמלת מדד ממוצע – עמלה זו תיגבה רק אם ההלוואה שלכם הייתה צמודה למדד המחירים לצרכן ופרעתם אותה לפני מחצית החודש (החמש עשרה לחודש), אם שילמתם אותה בתאריכים שבין ה 15-31 לחודש לא תחויבו בתשלום עמלה זו, אך אם שילמתם בין הראשון לחמש עשרה לחודש, אזי תחויבו בתשלום עמלה זו. למה עמלה זו נגבית? ברגע ששילמתם לפני שעבר חצי חודש, אין עדיין לבנק את המדד של החודש הנוכחי ולכן הוא מבקש עמלה על חצי חודש והמדד שיחושב יהיה המדד הממוצע של השנה הקודמת.
שימו לב, אם אתם מתכוננים לפרוע מוקדם את ההלוואה ואתם משערים שגובה המדד יהיה גבוה, אתם יכולים להחזיר את הפירעון לפני ה 15 לחודש ואז יחושב ממוצע המדד של שנה קודמת.
עמלת פירעון מוקדם – מכונה גם עמלת היוון, ועליה אנו רוצים להרחיב במאמר זה.
עמלת פירעון מוקדם, מה הדרך לחשב אותה ועל מה החישוב מתבסס?
עמלת פירעון מוקדם די מורכבת לחישוב, ננסה להסביר את החישוב על ידי דוגמא:
נניח ולקחתי משכנתא ל 20 שנה, כעבור 10 שנים זכיתי, לשמחתי הרבה, בלוטו, אני מגיע לבנק מאושר, אני מסלק את המשכנתא היום! אוקיי, הכל טוב ויפה, אבל הבנק לא רוצה להפסיד את הריביות שיכל לקבל אילולא הייתי פורע היום את ההלוואה. איך הוא מחשב? תקופת ההלוואה היא כאמור ל 10 שנים, נותרו עוד 10 שנים, הבנק מסתכל על השנים שנותרו לסיום ההלוואה ועל פיהם מחשב את גובה העמלה שתיגבה. הוא פשוט בודק מה יהיה גובה הריבית שהוא נותן היום, בזמן הפירעון, להלוואות העתידיות ל 10 שנים (כמה שנים שנותרו עד לתום תקופת ההלוואה)
נניח והריבית של תנאי ההלוואה שלקח עמדה על 4.5% , כיום הריבית עומדת על 3%, הבנק יחשב את הריבית לפי 3% , כסף זה הוא עמלת פירעון מוקדם. (הרי כסף הפירעון שהבנק קיבל ישמש להלוואות אחרות והבנק יכול להרוויח עליו רק 3% ולא 4%, הבנק בעצם הפסיד כאן 1.5%)
אולי חשבתם מה יעשה הבנק אם הריבית עלתה?
אתם לקחתם הלוואה בריבית של 3% ובזמן הפירעון הריביות הן גבוהות יותר, הן עומדות על 4.5% , אתם מפסידים כביכול כסף על עוד אחוז וחצי ריבית.
אז נכון, הבנק כמו שחשבתם, לא יעשה לכם הנחה בריבית בגלל זה, מה שכן במקרה שתחויבו בשאר העמלות על פירעון מוקדם, אם הבנק הרוויח וכיסה דרך עמלה זו את עלות שאר העמלות הוא לא ידרוש ממכם תשלום עליהן. (מה שקרה פה בעצם, קיבלתם "זיכוי" מהבנק על העמלות האחרות)
תמיד נשלם עמלת פירעון מוקדם?
התשובה היא לא, ולמה? זוכרים את חשיבות בחירת המסלול? חכם עיניו בראשו, כבר בזמן בניית תמהיל משכנתא יש לחשוב על מה שיקרה בזמן פירעון מוקדם.
נכון, ישנם מסלולים המאפשרים נקודת יציאה בה אין עמלת פירעון מוקדם. בדרך כלל במסלולים המשתנים יש אפשרות כזו.
במסלולים המשתנים לטווח קצר, כמו מסלול פריים, לא תהיה עמלה על פירעון מוקדם כי ממילא לא סגרנו עם הבנק מה יהיה גובה הריבית שנשלם לטווח ארוך. הבנק לקח בחשבון שהריבית תשתנה כל תקופה, לא היה כאן משהו יציב.
מה קורה במסלול עם ריבית קבועה?
מה קורה עם המסלול שלנו הוא בריבית קבועה או בריבית קבועה לא צמודה? אם לא מדובר במסלול המשתנה לטווח קצר הריבית תהיה יחסית קבועה, הבנק יודע מה תהיה הריבית שצפוי להרוויח ולכן עמלת פירעון מוקדם תחול במקרה כזה.
בסופו של דבר, כמה תעלה לנו עמלת פירעון מוקדם?
פער הריביות באחוזים כפול יתרת השנים כפול סכום הפירעון = כאן נקבל סכום שממנו נפחית 20% ואז נקבל את גובה עמלת פירעון מוקדם
(אחוז ההנחה יחושב רק למי שמשלם משכנתא כבר מעל 3 שנים)
נחשב לפי הדוגמא שנתתי לעיל:
1% * 10 * 400,000 = 40,000
40,000 – 20% = 32,000 גובה העמלה יהיה 32,000 שקלים.
מדובר בסכום ממש לא מבוטל, הרבה אנשים נרתעים מפירעון מוקדם, אכן הנושא טעון אצל אנשים רבים.
תוכלו להיכנס לאתר בנק ישראל ולהשתמש במחשבון שלהם לחישוב סכום מדויק.
תוכלו להיעזר בנתונים המופיעים באתר, הם יעזרו לכם לדעת מה גובה הריבית העכשווי ומה היה גובה המדד בכל תקופה (זה מתפצל לריביות צמודות מדד ולריביות לא צמודות מדד).
כדאי לדעת:
- על מסלול זכאות אין עמלת פירעון מוקדם. (הרי מדובר כאן בסך הכל ב"חסד" בסבסוד המדינה.
- ישנה הנחה ל "לקוח ותיק" , לקוח ותיק לא יהיה מי שמבוגר יותר, אלא לפי וותק המשכנתא שלו, ככל ששילם יותר שנים למשכנתא כך הוא יהיה יותר ותיק וההנחה תהיה גדולה יותר.
איך מתבצע חישוב הנחת לקוח ותיק?
אם שילמתם פחות משלוש שנים משכנתא – אתם לא זכאים להנחת לקוח ותיק
אם שילמתם מעל 3 שנים אך לא יותר מ 5 שנים – אתם זכאים להנחת לקוח ותיק בשיעור 20%.
אם אתם כבר ממש ותיקים בתשלום משכנתא, אתם משלמים מעל 5 שנים, אתם זכאים להנחה של 30%.
- אם במסלול המשכנתא שלכם יש נקודת יציאה ואתם מחזירים את הכסף בזמן בו אתם בנקודת יציאה לא תחויבו כלל בעמלת פירעון מוקדם, אם אתם פורעים את ההלוואה לפני נקודת היציאה, תידרשו לשלם עמלה שתחושב ממספר השנים שנותרו עד לנקודת היציאה.
- אם נשארו לכם עד לנקודת היציאה עוד שנתיים יבוצע חישוב כזה:
1% * 2 * 400,000 = 8,000 ש"ח.
- במקרה בו אתם פורעים פירעון מוקדם, הבנק, כמו שהזכרנו, בודק מהם נתוני הריבית הממוצעת, הבנק חייב לבדוק זאת בנתון מהימן שבנק ישראל הוציא.
לרוב זה יהיה ממוצע הריבית הספציפי למסלול ולמספר השנים הנתון.
- כבר שמעתי על מי שביקשו שיוותרו להם על עמלת הפירעון המוקדם אך לא ידוע לי שזה עזר להם, אין כאן ויתורים, הבנק לא מתמקח בכלל, אם קיימים וויתורים הם משהו ממש ממש נדיר.
לסיכום
עמלת פירעון מוקדם היא משמעותית, כאן הצגנו בדוגמא סכום נמוך יחסית, אבל למה שקורה בשטח, תכל'ס, מדובר בסכומים ממש גבוהים, אחרי שאנו רואים עד כמה עמלת פירעון מוקדם היא משמעותית, אנו מבינים עד כמה חשובה בחירת המסלול הנכון לתמהיל משכנתא, עד כמה צריך לחשוב ולהכניס את כל השיקולים הרלוונטים בבניית תמהיל המשכנתא המותאם נכון ללקוח, הרי ברור שאם הייתם חושבים על עמלת הפירעון מוקדם מראש הייתם מוסיפים נקודות יציאה או משבצים מסלולים משנים שונים.
בספר קהלת כתוב: "חכם עיניו בראשו והכסיל בחושך הולך", כולנו רוצים להיות חכמים, וזה פשוט יחסית, לחשוב טוב לפני הצעד הבא, אם אני יודע שייתכן מצב של פירעון מוקדם אפילו אם מדובר בסיכוי קלוש, אני משבץ את המסלול שיאפשר לי פטור מתשלום העמלה.
אז שתהיה לכם המון הצלחה בבניית תמהיל המשכנתא שלכם!
אם תרצו אנחנו כאן לשירותכם!
