כמו שאין טעם שאפשר להגיד שהוא מומלץ לכולם כך מסלולי הם גם מסלולי המשכנתא השונים, ישנם מסלולים מועדפים פחות או יותר אך לא ניתן לומר בצורה גורפת על מסלול ריבית כי זהו המסלול המומלץ, לכל אחד העדפותיו השונות, לכל אחד נתונים שונים המתאימים למסלולים שונים. כן תוכלו למצוא למצוא את המסלולים המועדפים, המסלולים הרווחים בשוק המשכנתאות, אם כבר הזכרנו מסלולים מועדפים, את רוב מסלולי המשכנתא לא נעדיף…
מסלולי משכנתא שונים מאחד לשני, מהם המסלולים המועדפים? באיזה מסלול תרוויחו ריבית נמוכה? מה מלווה למסלול בריבית נמוכה בדרך כלל?
אז קודם נרצה להכיר לכם את מסלולי המשכנתא הנפוצים:
על מה נדבר בעמוד?
מסלול בריבית פריים
ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל וריבית עוגן הבנקים, אחוזי הריבית מגיעים יחד ל 1.6%, גובה הריבית משתנה ולא יציב אך עדיין למרות השינויים שחלו בגובה הריבית היא עדיין הכי משתלמת ועומדת על ריבית נמוכה יחסית.
מה תרוויחו ממסלול ריבית פריים?
- ריבית הפריים נחשבת כיום כריבית הכי נמוכה נמוכה במשק.
- לאורך כל זמן ההלוואה תוכלו למחזר או לפרוע הלוואה בריבית פריים ללא קנס על פירעון מוקדם.
- הריבית שתשלמו לא תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן (היא משתנה בהתאם לגובה הריבית של בנק ישראל.)
למה מסלול ריבית פריים לא מתאים לכל אחד?
לאנשים שצריכים יציבות, שלא מסוגלים שישתנה להם גובה הריבית, יהיה קשה עם הרכב מסלול ריבית פריים בתמהיל המשכנתא שלהם. מסלול הפריים מציע גובה ריבית המשתנה כל תקופה, אז נכון שהשינוי האחרון הוביל לירידה בגובה הריבית אך השינויים הבאים יכולים להביא להפך הגמור ולעלות את גובה הריבית.
מסלול בריבית קבועה
בנק ישראל מחייב לשלב בכל תמהיל משכנתא גם מסלול בריבית קבועה, שליש מגובה ההחזר צריך להיות בריבית קבועה. בריבית קבועה קיימים שני מסלולים:
קבועה לא צמודה - קל"צ
הקרן על ההלוואה לא תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן, סכום ההחזר קבוע ולא ישתנה.
מה תרוויחו ממסלול בריבית קבועה לא צמודה?
- הרווחתם כאן ריבית קבועה שלא משתנה, גם במקרה שהריביות משכנתא יעלו אתם יודעים שריבית זו לא תעלה.
- גובה ההחזר שתשלמו כל חודש יהיה קבוע, ישאר זהה גם אם מדד המחירים לצרכן ישתנה.
- בסופו של דבר, אתם מרוויחים יציבות בתמהיל המשכנתא שלכם, אתם יודעים במדויק מה יהיה גובה ההחזר כל חודש.
למה לא נרצה לקחת מסלול קל"צ מעל שליש מגובה ההלוואה?
כמו שאמרנו, בנק ישראל מחייב ששליש מגובה ההלוואה יהיה בריבית קבועה, אם לא חובה זו אני לא יודע כמה אנשים היו מעדיפים במסלול זה למרות יציבותו הכלכלית ולמה?
- ריבית במסלול ריבית קבועה היא ריבית די יקרה.
- עמלת פירעון מוקדם המשולמת במקרה של פריעה מוקדמת של ההלוואה תחול במסלול זה.
מסלול בריבית קבועה צמודה למדד
הריבית קבועה אבל הקרן צמודה למדד, בדר"כ נעדיף את הקל"צ ע"פ הקבועה צמודה ולמה?
- הקרן צמודה למדד, סכום ההחזר יכול לעלות בהתאם למדד המחירים שעולה… אם כך אין כאן מי יודע מה יציבות…
- במקרה שתפרעו את ההלוואה מוקדם תקבלו קנס.
מצד שני, כאן תרוויחו ריבית זולה יחסית, קבועה ולא משתנה.
תכל'ס, בשטח, אנשים מעדיפים את הקל"צ שאינה תלויה במדד המחירים לצרכן ומוסיפה יציבות לתמהיל המשכנתא שלהם.
מסלול בריבית משתנה
במסלול ריבית משתנה כל תקופה מתעדכנת הריבית. המסלול משלב בין ריבית פריים לריבית קבועה, גובה הריבית וגובה ההחזר לא משתנים, פרט לכל תקופה שהיא לרוב עומדת על 5 שנים, כל 5 שנים משתנה גובה ההחזר.
גם כאן תמצאו שני סוגי ריבית משתנה:
ריבית משתנה צמודה למדד
המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן, זה אומר שאם לוקחים אותו צריך לבדוק קודם מה הצפי לגובה המדד העתידי. כיום גובה הריבית הוא נמוך יחסית, לכן הוא יותר נפוץ, שימו לב למה שיקרה בהמשך, אם אתם רוצים לפרוע את ההלוואה מוקדם יכול להיות שזה משתלם לכם, במסלול זה יש נקודת יציאה כל תקופה, בדרך כלל אחת לחמש שנים.
אז למה מסלול בריבית משתנה צמודה למדד עדיין נפוצה?
במסלול משתנה זה הריבית תהיה זולה יותר לטווח ארוך מגובה הריבית במסלולים הקבועים.
תהיה לכם נקודת יציאה בה תוכלו לפרוע את הלוואה מוקדם, לפני תום התקופה. גם במקרה שאתם פורעים את ההלוואה לפני נקודת היציאה יוצא שאתם משלמים עמלת פירעון מוקדם קטנה משמעותית. (מחשבים את הזמן עד לנקודת היציאה ורק על זמן זה תשלם עמלה.)
למה מסלול בריבית משתנה צמודה למדד לא תתאים לכל אחד?
- הריבית משתנה כל תקופה של 5 שנים, חוסר יציבות.
- הקרן תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן וכפועל יוצא זמן וגובה החזר ההלוואה עולה.
ריבית משתנה לא צמודה למדד - מל"צ
גם במסלול זה הריבית משתנה, בדרך כלל כל 5 שנים, אלא מה, כאן היא לא צמודה למדד.
אז מה תרוויחו מריבית משתנה לא צמודה למדד?
- נקודת יציאה כל 5 שנים.
- הריבית זולה בהתחלה, ב 5 השנים הראשונות (זולה ביחס לריבית קבועה לא צמודה)
- עמלת פירעון מופחתת.
למה ריבית משתנה לא צמודה למדד לא תתאים לכל אחד?
- הריבית יקרה יותר מריבית משתנה צמודה
- אי יציבות בגובה הריבית, אנחנו לא יודעים מה יהיה גובה הריבית שתשתנה לאחר 5 שנים.
הבאנו לכם כאן את מסלולי הריביות הנפוצות, המועדפות על רבים, כמו שהזכרנו כאן בנק ישראל מציב מגבלות בהרכב תמהיל המשכנתא.
מהם מגבלות בנק ישראל בבניית תמהיל משכנתא?
- שליש מגובה ההלוואה חייב להילקח במסלול ריבית קבועה, איזה מבין שני הסוגים? אתם כבר תחליטו…
- מסלול בריבית משתנה לזמן קצר לא יכול להילקח על מעל שליש מגובה ההלוואה (ריבית פריים עונה להגדרה הזו).
- את מסלולי הריבית המשתנות, תוכלו לקחת רק עד גובה שני שליש מסך כל ההלוואה.
לכל אחד מאיתנו נתונים שונים, לכל אחד מתאים תמהיל משכנתא שונה, המומחיות היא להתאים את המסלולים הטובים ביותר למצב הנתון, כמובן מבלי לשלם על ריביות גבוהות ולא משתלמות.
לדוגמא, ראינו כאן כי מסלול בריבית קבועה לא צמודה הוא מסלול מעולה, במסלול זה גובה ההחזר לא משתנה מה שמביא יציבות כלכלית למשכנתא ורוגע ושקט לכם, אבל, שימו לב, לאדם הקונה דירת חדר ואין לו עניין להישאר על אותה משבצת, הוא מעוניין למכור את הדירה כעבור 6 שנים, האם גם לו מתאים מסלול כזה, בו העמלה על פירעון מוקדם גבוהה יחסית?
במה כדאי להתמקד בבחירת מסלולי המשכנתא?
- עמלה על פירעון מוקדם, מה קורה אם תבחרו לפרוע את ההלוואה לפני תום התקופה.
- מה יהיה גובה הריבית, יקרה / זולה
- מלווה בסיכונים של הצמדה למדד המחירים לצרכן. (הצמדה יכולה לעלות את גובה ההחזר ואת גובה הריבית)
- הכל בהתאם לנתונים האישיים שלכם מה הכי יתאים לצרכים שלכם.
ככלל, אני חושב שברגע שהחלטת לקחת את המסלול המלווה בסיכון, אל תיקח אותו לתקופה ארוכה, ככל שהתקופה תהיה קצרה יותר הסיכון פוחת.
מה שבטוח, כדי להגיע למסלול הטוב לך חשוב להכיר היטב את יתרונות וחסרונות כל מסלול משכנתא, כך תגיע אל המסלול המומלץ לך, לתנאים ולצרכים שלך.
