מסלולים שונים במשכנתא, מהם המסלולים המומלצים?
ראינו שקיימים מספר מסלולי משכנתא עיקריים, למה אנחנו לא שומעים על כל המסלולים במידה שווה? מה השוני הקיים בין המסלולים השונים? אילו ריביות מציע לנו כל מסלול?
כאן נתמקד בתשובות לשאלות הבאות:
- מהם מסלולי המשכנתא הקיימים?
- מה המעלות והמגרעות העומדות מאחורי כל מסלול משכנתא?
- מה הדרך לבניית תמהיל משכנתא מותאם לצרכים האישיים של הלווה?
על כל השאלות תקבלו תשובות!
כנראה שכבר יצא לכם לשמוע על מסלולי המשכנתא הנפוצים, כאן, במאמר זה, נציג אותם לפניכם, המידע חשוב והוא יעזור לכם, כי כידוע לכל דבר יתרונות וחסרונות, ישנם מסלולים הנראים ממש מפתים ולמרות זאת, תחתם מסתתרת ריבית גבוהה או משהו אחר המהווה חיסרון.
אני חייב להזכיר, מסלול שלא טוב לך לא בהכרח יהיה לא טוב גם עבור חברך, אין כזה דבר מסלול לא טוב, כל המסלולים הם בעלי יתרונות ולכן לכל אחד מתאים משהו אחר, מה שערב לחיך חברי לא בהכרח ערב לחיכי.
אם תדע מה המסלול שהכי מתאים לך, למרות מגרעותיו, תדע לשבץ אותו בתמהיל המשכנתא בצורה מאוזנת ושקולה.
מסלול ריבית פריים
מסלול המלווה בריבית פריים, מהי ריבית פריים? בנק ישראל מכריז כל תקופה על גובה ריבית בנק ישראל, עליה מוסיפים הבנקים מרווח פריים והנה, קיבלנו את ריבית הפריים הנפוצה כל כך.
ריבית הפריים נכון להיום עומדת על 1.6% , מדובר בריבית הכי זולה במשק נכון להיום.
אז מה מאפיין את מסלול פריים?
גובה ריבית משתנה, כל פעם שבנק ישראל מכריז על גובה ריבית חדש משתנה גובה הריבית,(אחת לחודש הבנק מכריז על גובה ריבית בנק ישראל)
עמלת פירעון מוקדם, אם תבחרו לסלק את המשכנתא טרום תקופת ההלוואה לא תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם.
מסלול הפריים הוא בעל אופי לא יציב, הריבית יכולה להשתנות כל חודש, מה שיכול לשנות את גובה ההחזר החודשי.
למרות כל זאת, לפי גובה הריבית נכון להיום, מסלול זה מועדף על אנשים רבים, ובצדק, אין בו הצמדה למדד, אין עמלה על פירעון מוקדם והריבית היא יחסית נמוכה.
גם בנק ישראל טוען שמסלול פריים בעל רמת סיכון גבוהה ולכן הוא מגביל את גובה הסכום שניתן לקחת במסלול פריים, אפשר לקחת על פי הוראותיו עד 33% פריים מסך המשכנתא.
מסלול בריבית קבועה, צמודה למדד
כשמו כן הוא, מסלול זה מאופיין בריבית קבועה שלא תשתנה אף פעם, מה כן צמוד למדד המחירים לצרכן? קרן ההלוואה מוצמד למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן משתנה כל תקופה ולכן החזר ההלוואה ישתנה גם הוא, בהתאם לאחוזי המדד.
מאפייני מסלול קבוע צמוד מדד:
הריבית תהיה קבועה ולעולם לא תשתנה.
עמלת פירעון מוקדם, בגלל בהריבית קבועה הבנק כבר "ראה" את הרווח העתידי מריבית על הלוואה זו, ברגע שההלוואה נפרעת קודם זמנה, הבנק יגבה עמלה על "ההפסד" שלו.
הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, ההחזר החודשי יעלה בהתאם לאחוזי מדד המחירים לצרכן, יש כאן סיכון גבוה, (למרות שמדד המחירים בשנים האחרונות הוא יחסית נמוך)
אם הצפי מראה על מדד מחירים לצרכן נמוך יחסית אפשר לשלב מסלול זה אך בצורה שקולה ומאוזנת.
מסלול בריבית קבועה לא צמודה
מסלול זה מכונה קל"צ – קבועה לא צמודה המסלול הזה מתאים למי שאוהב יציבות במשכנתא, הריבית כאן תהיה קבועה ולא תשתנה, יוצא שגם אם מחירי הריביות ירדו משמעותית הלקוח ממשיך לשלם את הריבית הגבוהה שלקח.
מה מאפיין את מסלול קל"צ?
הריבית לא משתנה לעולם! היא קבועה ללא סיכונים נלווים.
עמלת פירעון מוקדם, בגלל שהריבית קבועה הבנק כבר "ראה" את רווחיו מהמסלול, לכן, הוא מפצה את עצמו על הפסד הרווח על ידי עמלת פירעון מוקדם.
אין כאן הצמדה למדד, זה מהווה יתרון על פני המסלול הקודם, על כל פנים, הבנק מרגיש יותר בטוח כשמשולב בתמהיל המשכנתא מסלול קבוע, לכן, בנק ישראל התנה את הלוואות המשכנתא בלקיחת שליש מסך כל ההלוואה במסלול קבוע.
מסלול בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן
הריבית המשתנה היא שילוב של ריבית קבועה וריבית פריים, מסלול ריבית משתנה צמודה למדד הוא קבוע, אחת לתקופה, בדרך כלל אחת ל 5 שנים, הוא משתנה בהתאם למדד המחירים לצרכן,המסלול מאפשר נקודת יציאה ללא עמלת פירעון מוקדם.
מה מצאנו בסקירת המסלול?
הריבית נתונה לשינויים אחת לתקופה (תקופה היא כל 5 שנים או 10 שנים או אפילו שנתיים)
המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן, אם אחוזי המדד יעלו תעלה גם הריבית, יש כאן סיכון.
עמלת פירעון מוקדם, בכל תקופה קיימת נקודת יציאה, אם תפרעו את ההלוואה לפני נקודת היציאה העמלה המחושבת תהיה רק עד לנקודת היציאה ולא עד סוף תקופת ההלוואה.
נקודת היציאה היא יתרון משמעותי למרות שהריבית כאן היא פחות טובה שכן היא גם צמודה למדד וגם משתנה, הסיכון קיים גם כאן, אם בחרתם לשלב מסלול זה בתמהיל המשכנתא שלכם בדקו מה אתם אוהבים במסלול הזה ונסו לשלב אותו במינון המספק.
מסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד
גם כאן הריבית משתנה כל תקופה, בדרך כלל אחת ל 5 שנים, המסלול המשתנה מזכיר את המסלול הקבוע אלא שכאן יש נקודת יציאה.
מה מאפיין ריבית משתנה לא צמודה?
הריבית משתנה כל 5 שנים.
עמלת פירעון מוקדם, ישנה נקודת יציאה כל 5 שנים, אם פרעתם את ההלוואה לפני נקודת היציאה העמלה תחושב רק עד לנקודת היציאה.
המסלול לא צמוד למדד ולכן יש מי שיעדיף את המסלול המשתנה הזה על פני המסלול המשתנה צמוד המדד מחשש שעלול להשתנות בגלל ההצמדה למדד המחירים לצרכן.
מסלול עוגן מק"מ
מסלול זה לא מוצא בכל הבנקים, אם הוא מוצע לכם ייתכן שזה במקום מסלול פריים או בשילוב שלו.
מק"מ – מלווה קצר מועד, המסלול משתנה כל שנה, המסלול הזה יקר יותר ממסלול הפריים.
מה מאפיין את מסלול מק"מ?
ריבית משתנה, כל שנה הריבית משתנה.
עמלת פירעון מוקדם, אין עמלה כזו במסלול זה.
המסלול לא צמוד למדד המחירים לצרכן אך עדיין הסיכון שלו קיים, ברגע שהעוגן עולה הריבית עולה ואיתה גם ההחזר החודשי, הסיכון הוא די משמעותי.
אם הריבית עומדת על מחיר נמוך יחסית ייתכן וכדאי לשלב מסלול זה יחד עם מסלול הפריים, אך זהירות, אם המסלול יקר מלכתחילה, קחו בחשבון שכל עלייה בריבית תעלה לכם ביוקר.
מסלול מט"ח
המסלול צמוד למטבע חוץ הריבית משתנה לפי השינויים בשער המטבע שנקבע עוד קודם לכן, גם הריבית וגם הקרן מוצמדים לשער המט"ח.
מה מאפיין את מסלול מט"ח?
מסלולי המט"ח השונים דומים אחד לשני, אחד הוא לפי שער האירו ואחר לפי שער הדולר או כל מט"ח אחר.
הריבית במסלול מט"ח משתנה אחת לתקופה, משנה ועד ל 3 חודשים.
עמלת פירעון מוקדם, בגלל תדירות השינוי הגבוהה, לא קיימת כאן עמלת פירעון מוקדם.
אין הצמדה למדד אך יש הצמדה לשער החליפין, הרי תנודות המט"ח לא יציבות בעליל, יום אחד הדולר שווה 2.9 ש"ח ויום אחר 4.1 ש"ח, כל שינוי כזה משפיע על ההלוואה שנלקחה, בנאדם יכול למצוא את עצמו חייב מעל 250 אלף שקלים נוספים מעל מה שהוא לקח בפועל.
מסלול מט"ח מתאים למי שיש לו הכנסות במט"ח או שהוא הלווה מטבע חוץ.
כל המסלולים טובים ושווים אך צריך לזכור את המינון, כמה לשלב מכל מסלול, אם חבר המליץ לי על מסלול מסוים אני אכן אבדוק את מה שהוא אומר אך לא מחייב שעבורי זה משתלם, לכל אחד צרכים שונים המשפיעים על צורך לבניית תמהיל שונה, אף אחד מאיתנו לא רוצה למצוא את עצמו משלם עמלה על פירעון מוקדם למרות שידע מראש שהוא לא מעוניין להחזיק בנכס עד עולם, הוא ידע שימכור את הנכס לאחר 5 שנים, לא חבל?
אנו ממש ממליצים לכם לבחון היטב את האופציות המוצעות, לבדוק מה יתאים לכם ומה פחות, תמהיל משכנתא נכון יחסוך לכם כסף ועוגמת נפש, ההשקעה שווה!
