איך מבצעים סילוק חלקי למשכנתא?

בסופו של דבר, הנתונים הם משתנים מאדם לאדם, חשוב לבחון את כל הנתונים, לבדוק מה קורה עם הסיכונים, עמלת הפירעון המוקדם, גובה הריביות ותקופת השנים, בסופו של דבר, מה שיכריע איזה מסלול כדאי לפרוע יהיה הצורך שלכם, אתם תחליטו עם איזה מסלולים אתם רוצים להישאר, מה הכי מתאים לצרכים שלכם.

אנחנו לא נוכל קבוע כאן מהו המסלול אותו הכי שווה לפרוע, לא, לכל אחד מסלול חיים משלו, לכל אדם צרכים שונים לו, לכן, כמו שלא ניתן להתאים את אותו תמהיל משכנתא לכל הלקוחות כך לא ניתן להחליט מה יהיו המסלולים הטובים ביותר באופן כללי.

כן נציע לכם כללים אותם כדאי לכם ליישם:

1. בפירעון משכנתא  חלקי אתם מחליטים מה יהיה תמהיל המשכנתא איתו תישארו, נניח ויש לכם ביד מזומן על סך 400 אלף ש"ח אים אתה רוצה לפרוע את המשכנתא חלקית, המשכנתא שלכם מורכבת משלושה מסלולים שונים, כל מסלול הוא בגובה של 400 אלף ש"ח, סך כל המשכנתא הוא מיליון מאתיים ש"ח, אתם יכולים להחליט על פירעון מוחלט של מסלול מסוים וכך תישארו עם שני מסלולים בלבד, בעוד שאתם יכולים לפרוע את כל המסלולים בצורה שווה או בצורה שונה, ההחלטה היא בידיים שלכם, עליכם לבדוק מה התמהיל איתו תרצו להישאר ומה גובה ההחזר החודשי הרצוי ובהתאם לכך לפרוע את ההלוואה.

2. פירעון מלא של מסלול: נניח ויש לכם שלושה מסלולי משכנתא, כל מסלול הוא בעל החזר של 1000 ש"ח, אל תשכחו זה רק דוגמא ולכן זה סכום עגול :), סך כל ההחזר החודשי הוא 3000 ש"ח ,

מבין שלושת המסלולים ישנו מסלול אחד המלווה בסיכונים, ריבית יקרה ולא מלווה בעמלה על פירעון מוקדם, עם כל המגרעות הללו, ברור שנרצה לסלק את המסלול במלואו ולהישאר עם המסלולים המתונים יותר.

נניח והחלטתם לפרוע את המסלול במלואו, יוצא שאתם משלמים כל חודש החזר על סך אלפיים ש"ח במקום שלושת אלפים ש"ח, אתם כן מסוגלים לעמוד בהחזר של שלושת אלפים שקלים ואתם מרגישים סתם בזבוז זמן, אתם רוצים להגדיל את ההחזר החודשי ולסיים מהר עם המשכנתא…  

 אז נכון, חבל על הזמן, במקרים כאלו רצוי לחשוב על מיחזור משכנתא .

3. מיחזור משכנתא: הרבה פעמים נוצר מצב, לאחר הפירעון המוקדם, בו כדאי לחשוב על מיחזור משכנתא, אם זה בגלל שסילקנו מסלול לא משתלם ואז נשארנו עם החזר חודשי נמוך, אם בגלל שהצרכים שלנו השתנו ואם בגלל כל סיבה שהיא.

במקרים כאלו כדאי למחזר את המשכנתא, להרכיב מחדש את המסלולים המתאימים לצרכים שלנו, את גובה ההחזר החודשי הרצוי וכך לבנות תמהיל משכנתא חדש.

אם יודעים לפני הפירעון החלקי של המשכנתא על מיחזור המשכנתא שיתבצע אולי כדאי לבצע אותו כבר בשלב של לפני מיחזור המשכנתא? נבדוק מראש אם יש לנו צפי לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר לאחר מכן, אם לא נצפה משהו מיוחד, כדאי לבצע כבר בשלב זה, קודם לפירעון, מיחזור משכנתא וכך תוכלו לבחור מסלולים שונים המתאימים לכם וכמובן מסלול אותו אתם יודעים שאתם הולכים לפרוע במלואו,כאן תוכלו להציע לבנק "תמהיל פיתוי" – תמהיל משכנתא בעל מסלולים שונים, בהם אתם נותנים לבנק לשים משקל רב על המסלול, ריבית גבוהה, תנאים פחות טובים לנו אך הם טובים לבנק, הבנק יתמקד במסלול הספציפי ובשאר המסלולים ייתן לנו תנאים מצויינים, מה שהבנק לא יודע הוא שאת המסלול הספציפי אנחנו הולכים לפרוע תכף וכך נשאר עם המסלולים הרווחיים. כך תרוויחו כפליים, המיחזור נעשה, המסלול שלא רציתם סולק והרווחתם תנאים טובים.

הבנו כי פירעון משכנתא זה יותר מורכב ממה שזה נראה, יש משמעות לנתונים שונים, אחרי שהפירעון מתבצע גובה ההחזר משתנה ולכן לפעמים נוצר צורך למחזר את המשכנתא, החכם עיניו בראשו, לפני הפירעון ניתן למחזר את המשכנתא ולסדר את הפירעון כך שיתבצע בצורה מיטיבית ביותר.