ממה להיזהר בלקיחת משכנתא?
אנשים רבים לוקחים משכנתא כל שנה, כמה מהם יודעים ממה להיזהר בלקיחת משכנתא? כמה מבצעים טעויות קריטיות שבסוף עולות להם כסף רב?
אם תדעו מהן הטעויות הנפוצות בלקיחת משכנתא, תדעו ממה להימנע, ממה יש להיזהר, הרי איך תדעו ממה להיזהר אם לא ידעתם שיש כאן בעיה?
אם תקדישו כמה דקות מזמנכם לקריאת המאמר אני מאמין שטעויות כאלו, יותר, לא יהיו מנת חלקכם ותרוויחו רוגע בכל הנוגע לעתיד המשכנתא שלכם.
אזהרה ראשונה: התאימו את ההחזר החודשי ליכולת שלכם
גובה ההחזר החודשי הוא נתון חשוב במשכנתא שלכם, הדבר הראשון שנרצה להתאים יהיה גובה ההחזר החודשי, אם תבחרו בהחזר חודשי גבוה המשכנתא תסתיים מהר יותר ממשכנתא בעלת החזרים חודשיים נמוכים. בסופו של דבר, גובה ההחזר החודשי משפיע לנו על טיב המשכנתא ולכן חשוב להתאים אותו על פי הצורך.
הרבה שומעים על גובה החזר חודשי לא מתאים, מהחזר לא מתאים נרצה להימנע ככל הניתן, אם באפשרותנו לשלם החזר חודשי גבוה אך בחרנו בהחזר חודשי נמוך, העברנו את המשכנתא שלנו לרמה אחרת, כעת במקום להסתיים מהר היא תסתיים בעוד הרבה זמן, הסיכונים יהיו גדולים יותר, הריביות יעלו וחבל, אף אחד לא רוצה לשלם סתם.
הבחירה הראשונה שלכם בבחירת התמהיל תהיה מה יהיה גובה ההחזר החודשי שלכם, מה הסכום בו תוכלו לעמוד בכבוד כל חודש. כמובן חשוב לזכור, גובה ההחזר יכול להשתנות, במרבית המקרים ההחזר עולה עם השנים, קחו בחשבון שינויים עתידיים.
בבחירת גובה ההחזר החודשי רק אתם תוכלו להחליט, אמנם תוכלו להתייעץ ביועץ מקצועי מהתחום הפיננסי, אך בסופו של דבר אתם תהיו אלו שתקבעו מה ההחזר שמתאים לכם, יועץ אולי יעזור ויכוון אתכם להחלטה הנכונה, אך, בנקודה זו, אתם תהיו המחליטים, בסופו של דבר.
אזהרה שנייה: דייקו בחישוב תקופת המשכנתא
כמה פעמים קורות טעויות בחישוב השנים… החישוב השגוי משפיע על המשכנתא כולה, פנו לכם ערב רגוע וחשבו במתינות לכמה שנים אתם רוצים את ההלוואה, תוך כמה שנים תוכלו לפרוע אותה?
חשוב להימנע מטעויות נפוצות הנעשות בדרך כלל בשעת לחץ, בוחרים מסלולי משכנתא שמבטיחים רוגע ויציבות למרות היוקר שלהם וכל זה מבלי להתחשב בגובה ההחזר הרצוי ובתקופה הרצויה להלוואה.
תקופת הלוואת המשכנתא הממוצעת בישראל היא, בסופו של דבר, רק 8 שנים. אנשים לוקחים משכנתא, לאחר כמה שנים הם משנים את תנאיה, אם זה על ידי מיחזור משכנתא או פירעון מוקדם או כל סיבה שהיא.
אם אתם יודעים מראש לכמה זמן תקופת המשכנתא שלכם, אתם תדעו לבחור בקלות יחסית את המסלולים המתאימים לכם.
אם אני רוכש דירת חדר וחצי, אני יודע שהצפיפות תכריע ובעוד 5 שנים אני ארכוש דירה אחרת, מרווחת יותר, הבנתם את הרעיון, פחות או יותר?
ברגע שקונים דירה ויודעים מראש שהמשכנתא לא תהיה לתקופה המדוברת, נמנעים מלקחת מסלול בריבית קבועה לא צמודה לתקופה ארוכה, הרי לא נרצה לשלם עמלת פירעון יקרה על יציאה ממסלול יקר.
כמו שאתם זוכרים, המסלולים הקבועים הם יקרים יותר, הם לא עומדים להשתנות ולכן הם יציבים יותר ועל רוגע נפשי משלמים… במקרה בו יודעים שתוך חמש שנים המשכנתא תסולק אין טעם להשקיע ביציבות של תמהיל המשכנתא לאורך כל התקופה, מה שמעניין אותנו בסך הכל זה מה שיהיה בחמש שנות המשכנתא בתכל'ס, אין לנו עניין לשלם על מסלולים יקרים שבסוף לא נצטרך אותם.
חישוב השנים משמעותי ביותר, חשוב שתדעו לפני לקיחת המשכנתא מה תהיה תקופת ההלוואה, האם נראה לכם שתרצו למכור את הדירה לאחר כמה שנים? ברגע שתדעו לכמה זמן תהיה המשכנתא שלכם תוכלו לבנות את התמהיל בצורה מושכלת ונבונה יותר, תוך התחשבות תקופת ההלוואה, אם אתם יודעים שהתקופה תהיה קצרה תוכלו להעיז יותר ולקחת מסלולים "מסוכנים" יחסית בעוד שאתם תדעו שיש צפי לשנים הקרובות (ולאחר מכן אתם מעוניינים לסלק את המשכנתא) ועל פיו אתם יכולים לקבל השערות וממילא תרוויחו ריביות זולות יותר.
אזהרה שלישית: לא לחלק את סכום המשכנתא ל 3 מסלולים בצורה שווה
אם עדיין לא שמעתם, עוד תשמעו על המלצות הממליצות לחלק את סכום המשכנתא ל 3 חלקים שווים, כל מסלול "מקבל" חלק אחד.
המסלולים הנפוצים הם:
- מסלול פריים
- מסלול קל"צ
- מסלול משתנה
על מסלול הפריים ישנה הגבלה של בנק ישראל, ניתן לקבל ממנו עד שליש מסכום המשכנתא.
גם על מסלול קבוע יש הגבלה וחייב לקחת שליש מגובה המשכנתא בריבית קבועה.
אם שמעתם על ההגבלות זה לא אומר שאין מקום ליצירתיות שלכם, עדיין אתם יכולים להתאים את התמהיל שלכם לדרישות הצרכים שלכם, אתם לא מוגבלים במסלולים שהבנק הציע לכם.
לדוגמא, אם אתם יודעים שהמשכנתא היא לטווח ארוך ולא אמורים להתבצע בה שינויים, חבל יהיה לשבץ מסלול משתנה שיוריד מיציבות התמהיל ויסכן את התמהיל שלכם לטווח ארוך.
וכן להפך, אם אתם יודעים שהמשכנתא תיפרע בעוד 5 שנים,לטווח קצר, אין סיבה להוסיף מסלולים לא צמודים, אתם יכולים להנות מריביות נמוכות של מסלול צמוד, תוך שימת לב לצפי המדד לשנים הקרובות.
הבנו שחשוב להימנע מהקיבעון הנפוץ של שליש פריים, שליש קבועה לא צמודה ושליש משתנה, אם יש מסלול שמתאים יותר אפשר לבדוק איך אפשר לשבץ אותו. ברגע שלא תהיו מקובעים תפקחו עיניים ותראו שיש מסלולים שיכולים להביא אתכם לחיסכון משמעותי.
אזהרה רביעית: להשקיע בביטוח משכנתא
כל כך הרבה השקעתם ברכישת הדירה, במשכנתא המושלמת לצרכים שלכם, למה כשזה מגיע לביטוח המשכנתא אתם מזלזלים (וזה לא דווקא אתם ספציפית, הרבה אנשים הם כך:)
זמן, כספים וכוחות רבים הושקעו בכל התהליך וחבל ליפול דווקא בביטוח המשכנתא, גם בביטוח משכנתא תוכלו לחסות כסף, כאן צריך לבדוק את השוק, מה ההיצע, מהם הפוליסות הנצרכות לכם, אם תשכילו לבחור נכון, תוכלו לחסוך מעצמכם הוצאה כוללת של אלפי שקלים לאורך כל התקופה.
קיבלתם הצעות מחיר מחברות ביטוח שונות? נכון, אז אחד נראה לכם יקר יותר בסך הכל ב 10 ש"ח מהשני, הפער לא נראה לכם רציני? הוא כן! נסו לחשב את כל חודשי המשכנתא בפער הנתון, אתם תגיעו לסכומים גבוהים! מדובר באלפי שקלים לפחות! כדאי שתבררו על עניין הביטוחים לפני שתחליטו על ביטוח מסוים.
אזהרה חמישית: לגלות ערנות גם לאחר קבלת המשכנתא
כל משכנתא מישהו צריך לנהל, רצוי שניהול משכנתא יתבצע מדי תקופה וכך נגלה אם יש צורך בשינויים.
רוב המשכנתאות במשק הישראלי משתנות לאחר כשמונה שנים, רוב לוקחי המשכתאות יודעים שתנאי השוק משתנים ולכן הם ערניים לצרכים המשתנים גם לאחר קבלת משכנתא, נניח שגובה הריביות עלה אולי יש מקום למיחזור המשכנתא ולהוזלת ההחזר החודשי? מי שערני ולא טומן את ראשו בחול, הוא יגיע רחוק, הוא יקלוט מתי הוא יכול לשנות את תנאי ההלוואה ולהגיע לחיסכון של אלפי שקלים.
מהיום בו לקחתם עברה תקופה בה התבצעו שינויים, את השינויים האלו כדאי שתבדקו:
מהם נתוני המשכנתא שלכם?
מה גובה יתרת הקרן שנשארה לתשלום? עוד כמה שנים מסתיים מסלול קל"צ? האם יש מסלול צמד למדד? את הנתונים תוכלו למצוא בדו"ח יתרות משכנתא שתוציאו מהבנק. גם אם לא נראה לכם שהבדיקה תוסיף לכם, בהמשך תגלו שהנתונים משמעותיים יותר ממה שחשבתם, ההחלטות שלכם בהמשך יהיו מעוגנות במציאות, תגלו שרק נתרמתם מהעניין.
מה המצב הכלכלי שלכם?
כל אחד מאיתנו עובר תקופות בחייו, המצב הכלכלי משתנה מתקופה לתקופה, את המשכנתא לקחנו בתור זוג צעיר ללא הוצאות גדולות והיום אנחנו משפחה העומדת בפני הוצאות רבות כל חודש., לפעמים השכר משתנה, חיסכון נשבר ועוד, בכל תקופה של שינוי כדאי לעצור לבדוק אם גובה ההחזר החודשי מתאים למצב הכלכלי, אם הוא לא מתאים יש מקום לשינוי בהתאמה לצרכים שהשתנו.
מהם התנאים בשוק, האם הם השתנו?
לפעמים ריביות גבוהות צונחות, ריבית פריים הייתה פעם ריבית יקרה, נכון להיום היא הריבית הזולה במשק, הריביות משתנות כל תקופה, מי שהגיע לקחת משכנתא לפני 10 שנים לא קיבל את הריביות שאפשר לקבל היום, כל תקופה הנתונים משתנים ולכן כדאי להיות ערניים ולבדוק מה קורה עם המצב בשוק, האם מיחזור משכנתא יביא תועלת או שאולי עדיף להמתין?
בדיקה של כל הנתונים תביא אתכם לניהול כלכלי נכון ותמנע ממכם החלטות שגויות.
ראינו שגם בעולם המשכנתאות קיים קיבעון מחשבתי מסויים, אנשים פחות יוצרים דברים חדשים, הם פחות חושבים יצירתי, הם שמעו על 3 מסלולים, הם יעשו גם אותם, למרות שעבורם פחות מתאים מה שמתאים למישהו אחר.
אל תחשבו שעליכם לקחת משכנתא כמו החבר שלכם, בכל הזדמנות שיקול הדעת שלכם חשוב ולכן כדאי להימנע מטעויות נפוצות בלקיחת המשכנתא.
