שאלות רבות נשאלו לגבי המשכנתאות, שאלות רבות חוזרות על עצמם, חלקן פשוטות, חלקו יחסית מורכבות, מעניינות יותר, מעניינות פחות, כאן תמצאו מענה על השאלות הנפוצות.
מה גובה הלוואת המשכנתא המרבי שיכול לתת לי הבנק?
אם אתם מוגדרים כחסרי דיור, אין בבעלותכם דירה או זכויות על דירה ונחלה, אתם יכולים לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר, אחוז המימון המרבי שתוכלו לקבל יהיה 75% מימון מתוך שווי הדירה (מתוך מיליון ש"ח תוכלו לקבל 250 אלף ש"ח).
אם הנכס שאתם רוצים לרכוש הוא נכס נוסף ואתם מעונינים בסך הכל מעוניינים לשפר דיור, אין לכם עניין להישאר עם שתי דירות, אחוז המימון שתוכלו לקבל יהיה בגובה 70% מערך הדירה (מתוך מיליון תוכלו לקבל 300 אלף ש"ח).
אם הנכס הנוסף שאתם רוכשים הוא לא היחיד, יש לכם כבר נכס אחר, מדובר כאן בהשקעה בלבד, תהיו זכאים לקבל עד 50% מימון (מתוך מיליון ש"ח תקבלו חצי מיליון).
אם הדירה היא במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, תוכלו לקבל עד 90% מימון (במאה אלף ש"ח תוכלו לרכוש דירה!).
אם אני לוקח מיליון ש"ח הלוואת משכנתא, כמה תעלה לי הריבית בסופו של דבר?
השאלה כאן היא קצת משוללת המציאות, זה כמו לשאול כמה עולה סירה? לכל דבר פרמטרים משלו יש סירה פשוטה ויש יקרה, יש איכותית ויש פחות, המחיר מושפע מסך כל הפרמטרים.
התשובה היא כוללנית מאד, לא ניתן להשליך ממנה על כלל ריביות המשכנתאות.
במשכנתא ממוצעת של 3% ריבית שנתית, לתקופה של שלושים שנה, על מאה אלף ש"ח תשלמו ריבית של כ ארבע מאות עשרים שקלים כל חודש, אם נגדיל את הסכום למיליון שקלים, נקבל 4200 ש"ח לכל החזר.
שוב אני אחזור על מה שכתבתי כאן קודם, לא ניתן להסיק ממידע זו שום דבר כיוון שהחישוב פה הוא כללי ביותר ולכל אחד מכם תהיה הלוואה בריבית אחרת, התשובה ניתנה רק כדי לסבר את האוזן.
מהי שיטת ההחזר המשתלמת ביותר, שיטת לוח שפיצר או שיטת לוח קרן שווה?
לפני שנענה על השאלה הזו נסביר מהי כל שיטה.
שיטת לוח שפיצר היא שיטת החזר המחושבת על ידי חישוב אותו פיתח מדען בשם שפיצר, העיקרון הוא שההחזר החודשי יהיה קבוע כל חודש למרות שההרכב הפנימי של ההחזר משתנה כל חודש. (כל חודש משתנה גובה התשלום על הריבית ועל הקרן, יחס הריבית הוא על פי יתרת הקרן)
שיטת קרן שווה היא שיטה לפיה ההחזר על הקרן הוא קבוע ושווה (ומכאן שם השיטה) בעוד שגובה הריבית משתנה כל חודש ויורד ככל שיתרת הקרן פוחתת.
אז מה משתלם יותר?
בסופו של דבר שיטת לוח שפיצר תעלה לנו סכום רב יותר מהסכום שתעלה לנו שיטת קרן שווה, אך שימו לב, גובה ההחזר בשיטת קרן שווה הוא משתנה ויורד עם הזמן, לא לכל אחד מתאים לשלם בשנים הראשונות החזרים גבוהים כל כך,לפעמים הבנק יאשר למישהו משכנתא על פי שיטת לוח שפיצר, אך לא יאשר לו את אותה משכנתא על אותו סכום על פי שיטת לוח קרן שווה.
מכאן אנו מבינים ששיטת קרן שווה לא תמיד עדיפה, לפעמים דווקא היא יכולה לגרום לסחרור כלכלי.
ייעוץ משכנתא, האם זה הכרחי להצלחת המשכנתא?
כמו בשאלות הקודמות, גם לשאלה זו אין מענה חד, הכל תלוי בכם, עד כמה אתם מסוגלים להשקיע את רובכם בתיק המשכנתא שלכם ואם יש לכם את כל הידע הנדרש לכל תהליך המשכנתא.
ברור שעדיף לחסוך את כל כאב הראש הזה ולשכור שירותי יועץ משכנתאות שיבצע את העבודה עבורכם בקלות ובמהירות ללא ריביות גבוהותתוך שמירה על כספכם והגעה לחיסכון של סכומים ממש גדולים.
לא כולם מסוגלים לשלם את עלות ייעוץ המשכנתא, אם אתם באמת רוצים ואתם מוכנים להשקיע, אתם יכולים להצליח לעשות את זה בצורה טובה.
מי שלא בנוי לכל התהליך הזה, הוא מכיר את עצמו ויודע שזה יהיה לו מורכב לזכור את כל הפרטים הנדרשים, אם הוא יודע שהוא לא יודע לנהל משא ומתן בצורה טובה, רצוי מאוד שישכור שירותי יועץ משכנתאות שיעשה עבורו את העבודה.
בסופו של דבר, עבודה טובה תביא לכם משכנתא בעלת תנאים נוחים ותמנע ממכם עלויות גבוהות.
כמובן, חשוב לשים לב בבחירת יועץ משכנתא שהוא יהיה אחד מומחה בעל הצלחה בתחום.
כמה יעלה לי שירותי יועץ משכנתאות?
עקרונית, כל יועץ משכנתא יגבה ממכם סכום אחר, יש יועצים מתחילים שגובים שכר נמוך מן הממוצע בשוק, כאן נביא את השכר הממוצע בשוק.
המחיר הממוצע בשוק נע בין 4000 ש"ח ל 10000 ש"ח, ככל שהתיק יותר מורכב המחיר יהיה גבוה יותר.
אתם יכולים לבקש הצעת מחיר מכמה יועצי משכנתאות שידועים לכם ככאלו שעושים עבודה טובה וכך תוכלו לבחור ביועץ המתאים לכיס שלכם.
על מחירי ייעוץ משכנתאות אין פיקוח, תצטרכו להיות ערניים ולדעת לקלוט מה המחיר המקובל בשוק.
מה הבנק המומלץ ללקיחת משכנתא?
אם חשבתם שיש בנק זול ויש בנק יקר, טעות היא בידכם, בכל בנק יש שילוב של יקר וזול.
הריביות שיהיו לכם בסופו של דבר יושפעו מ:
- ההיכרות של הבנק איתכם, אם הוא יקלוט אתכם כאנשים יציבים כלכלית, אמינים, סביר להניח שהריבית תהיה טובה יותר.
- עד כמה פקיד המשכנתאות בבנק מוכן לבוא לקראתכם.
- עד כמה אתם יכולים לנהל משא ומתן בצורה יעילה וטובה.
בסיכום החישובים תראו שמחירי הבנקים אחרי הכל זהים, אחד לוקח יותר על עמלה מסוימת אך מוריד במחיר עמלה אחרת, הכל מתקזז בסופו של דבר.
הבנק שיתן לכם את הצעת המחיר הטובה ביותר לתמהיל המשכנתא שלכם אליו תלכו.
אם אני רוצה למשכן את הנכס שיש לי, מה גובה המשכנתא שאוכל לקחת?
אחוזי המימון האפשריים משתנים מעסקה לעסקה, אם אתה רוצה למשכן את הדירה שלך עליך לדעת שתוכל לקבל עליה עד 50% מערכה, אם הדירה שווה שני מיליון ש"ח תוכל למשכן אותה תמורת מיליון ש"ח.
אם עדיין לא סיימת לשלם את המשכנתא שלך ואתה רוצה למשכן אותה תוכל לקבל את היתרה שתישאר מ 50% מהנכס תוך קיזוז המשכנתא הקיימת.
נניח והדירה שווה שני מיליון ש"ח, יש לי עליה משכנתא של 400 אלף ש"ח, לולא המשכנתא הייתי יכול לקבל 50% מימון, מיליון ש"ח, אך בגלל המשכנתא הקיימת על הנכס אוכל לקבל רק 600 אלף ש"ח.
מה גובה ההחזר החודשי הרצוי?
חשוב לזכור שהשאלה היא כללית מדי ולכן גם התשובה תהיה כללית גם היא,
כשהבנק מאשר משכנתא הוא בודק מה גובה ההכנסה הפנויה שלכם ובאיזה סכום להשערתו אתם יכולים לעמוד, אם ההכנסה קטנה מדי ביחס להחזר המשכנתא הבנק לא יאשר אותה.
גובה ההחזר שהבנק יאפשר הוא לרוב, שליש מגובה ההכנסה הפנויה, במקרים נדירים הוא יאפשר החזר גבוה יותר משליש מההכנסה הפנויה.
ההמלצה שלנו היא לא לקחת הלוואה בתנאים בהם ההחזר יצטרך להיות גבוה יותר מרבע מגובה ההכנסה הפנויה.
על איזה מסלול ניתן לומר שהוא הכי שווה? איזה מסלול הכי כדאי לשבץ בתמהיל המשכנתא?
אם אתם עדיין איתנו, כנראה שתדעו שגם כאן אין תשובה שהיא חד משמעית, אין מסלול עליו ניתן לומר שהוא הכי משתלם, לכל אחד צרכים שונים וממילא גם מסלולים שונים יתאימו לו.
בשנים האחרונות ריבית הפריים ירדה באופן משמעותי והיום היא הריבית הכי נמוכה במשק, נכון להיום, מסלול ריבית הפריים הוא המסלול המשתלם ביותר, עם הזמן זה עלול להשתנות ויכול לבוא יום שמסלול פריים כבר לא יהיה המסלול המשתלם, לתשומת לב.
איך נדע שהריביות בתמהיל המשכנתא שלנו לא מתאימות לנו?
תוכלו לשלוח ליועץ משכנתאות לעיין בחומר, ריביות ממוצעות, בתוך תמהיל טוב הוא בעיקרון תמהיל נהדר.
הבעיה היא שכל עוד ולא מכירים את הלקוח, לא יכולים לדעת מהם הצרכים שלו, מה מתאים לו יותר ומה פחות, לכן אין תשובה לשאלה כזו, אם אתם עומדים בהחזרי המשכנתא שלכם בקלות כנראה שהכל בסדר.
ברור שתמיד אפשר לבדוק אופציה למיחזור משכנתא, מה יהיה הרווח מביצוע מיחזור.
נסכם את המאמר בתקווה שקיבלתם מענה מספק לשאלות והמידע הביא לכם תועלת.
הרחבות והסבר מפורט על השאלות השונות תוכלו למצוא באתר.
