איך מדד המחירים לצרכן מביא לשינויים בהלוואת המשכנתא?
מדד המחירים לצרכן פעם עולה ופעם יורד, בעבר הוא בעיקר עלה, בשנים האחרונות הוא ירד, מה קורה פה? למה קרובי המשפחה מספרים שהם שילמו במהלך חייהם עשרות אלפי שקלים הודות מדדים שונים שהיו מוצמדים להלוואת המשכנתא שלהם.
אז כמו שכתבתי כאן, בשנים האחרונות המדד ירד, איך יודעים מה צפי מדד המחירים לצרכן בעתיד? האם הלוואה צמודה למדד היא כדאית? במאמר זה ננסה להקיף את עניין המדד מכל הכיוונים:
מדד המחירים לצרכן, מה זה בכלל?
מדדים שונים קיימים בכלכלה, אם אנחנו מדברים על משכנתאות ,אנחנו מדברים על מדד המחירים לצרכן, מהו מדד המחירים לצרכן?
המדד בעצם מודד את הפער של המחירים שבין החודש הנוכחי לחודש שקדם לו, פער בין איזה מחירים נמדד? מחירי הרכבים שירדו או מחירי הדיור שעלו. איך משקללים כאלו מחירים? מה המחירים שמודדים? המחירים שנמדדים הם מחירים ממוצעים של סל המוצרים של משפחה ממוצעת בישראל, מחירי הדירות, מחירי המזון, מחירי פירות וירקות מחירי הטכנולוגיה ועוד
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל בודקת כל חודשת מה המחיר לסל הממוצע בישראל, על פי תוצאות אלו נקבע מדד המחירים לצרכן. אם המדד עלה סימן שהמחירים עלו ואם הוא ירד, ההפך הוא הנכון, המחירים גם הם ירדו.
איך המדד מחושב?
נניח וסל מוצרים ממוצע למשפחה הישראלית עולה 6000 ש"ח, לאחר חודש נוצר פער במחירים, סל המחירים עלה וכעת הוא עולה 6060 ש"ח, שישים השקלים הנותרים מהווים 1% ולכן מדד המחירים לצרכן עלה ב 1%.
כמה דברים שאולי שכחתם על מדד המחירים לצרכן:
- מדד המחירים לצרכן מתפרסם כל חודש מחדש, ב 15 לחודש הנוכחי תמצאו את המדד של החודש הקודם, הוא מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
- בנק ישראל הוא זה שדואג לאזן את המחירים כך שלא יעלו את המדד יותר מדי. (המיסים מעלים את המחירים)
- השאיפה של בנק ישראל היא שהמדד יעלה בין אחוז אחד לשלושה אחוזים כל שנה.
איך מדד המחירים לצרכן משפיע על הלוואת המשכנתא שלכם?
זוכרים את המסלולים צמודי מדד? לאיזה מדד הם צמודים? כן נכון, למדד המחירים לצרכן, אם לקחתי מסלול על סך 500 אלף ש"ח והוא צמוד מדד ל 30 שנה + ריבית של 2% + הצמדה למדד.
תשלום ההחזר החודשי יהיה 1848 ש"ח
המדד עלה ולכן יתרת הקרן עלתה והיא עומדת על 505,000 ש"ח, היתרה עלתה באחוז אחד.
בגלל שהמדד עלה גובה ההחזר החודשי עלה וכעת הוא יעמוד של 1866 ש"ח, (18 ש"ח נוספים)
ראינו שיתרת הקרן עלתה עם העלאת היתרה, כמובן, אם המדד יורד יתרת הקרן גם היא יורדת, זה עובד על אותו רעיון.
למה לקחת הלוואה צמודת מדד?
אף אחד לא מחייב אותנו לקחת הלוואה צמודה למדד, כשנגיע לקחת הלוואה מהבנק הוא יברר אם אנחנו רוצים שהיא תהיה צמודה למדד, אם בחרנו בהלוואה צמודה, כל פעם בה המדד יעלה תעלה יתרת הקרן, אם מבין כל מסלולי המשכנתא, בחרנו שההלוואה לא תהיה צמודה למדד לא ישנה לנו אם המדד יעלה או ירד, כי הוא ממילא לא משפיע על תנאי ההלוואה שלנו…
אם כך, נראה שעדיף לא לקחת הלוואה צמודה למדד, כך ההלוואה לא תהיה חשופה למדד משתנה,למה שנצמיד את ההלוואה מראש למדד, לא?
אז זהו, שזה די נכון אך יש לשים לב לנתון נוסף: הריבית שנקבל על הלוואה צמודה תהיה נמוכה יותר מהריבית שנקבל על הלוואה לא צמודה למדד. (על הלוואה צמודה יכולה להיות ריבית של 2% ועל הלוואה לא צמודה הריבית יכולה לטפס ל 4% ) אם נבחר לא להצמיד את ההלוואה למדד הבנק יאפשר לנו את זה אלא שהוא יבקש ריביות גבוהות יותר עבור אי ההצמדה למדד, לכן, רבים האנשים שלוקחים הלוואה צמודה למדד, כמובן שהם משבצים אותה בתמהיל המשכנתא במינון הנכון תוך שימת לב ל סיכון המלווה להלוואה.
איך נדע מה צפי המדד לתקופת ההלוואה?
מדד המחירים לצרכן הוא נתון משתנה, כל חודש ב 15 לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את גובה המדד של החודש הקודם, אם נלקחת הלוואה צמודת מדד לכמה שנים, איך אפשר לדעת מה יהיה גובה המדד, בכמה הוא יעלה כל שנה, האם יש דרך לשער את זה?
הגענו לשאלה מאוד נפוצה, התשובה כנראה כבר הובנה לכם, אין על כך תשובה החלטית, הרי המדד הוא נתון משתנה, לא ניתן לדעת במדויק מה יהיה בעתיד, נוכל לשער ולהגיע לאמדן לא מדויק.
ידוע לנו שבנק ישראל רוצה שהמדד יעלה כל שנה באחוז אחד עד שלושה אחוזים, מה שקורה בשטח לא ממש ממש את ציפיות בנק ישראל… ישנם חודשים בהם הנרשם הוא מדד שלילי, הוא לא עולה אלא אף יורד, מצב זה מכונה דיפלציה והוא לא טוב לכלכלה.
בנק ישראל מפרסם כל שנה מה הצפי לגובה מדד המחירים לצרכן, על פי השערה זו ניתן לחשב את הריבית שתשולם על ההלוואה הצמודה, אם גובה המדד הצפוי לשנה הבאה הוא 1% והריבית המוצעת היא 2% קיבלנו הלוואה בריבית של 3%, לעומת זאת, אם המדד הצפוי בעוד עשר שנים עומד על 3%, הריבית שנקבל תהיה 6% ולכן לא ישתלם לנו לקחת הלוואה של 10 שנים צמודה למדד, עדיף לשלם 4% ריבית על הלוואה לא צמודה כדי לא להגיע לצורך לשלם כל חודש 6% ריבית. בסך הכל השד לא כל כך נורא, אפשר לחשב את זה קודם…
חשוב לזכור, הלוואה צמודת מדד נמצאת בקטגוריית ההלוואות המלוות בסיכונים, ההחזר יכול להשתנות, כל החישובים שביצענו כאן הם רק השערות, חשוב לדעת איך לשבץ את המסלול הצמוד בתמהיל המשכנתא כך שיהיו במינון ובצורה הנכונים.
השערות בנק ישראל הן רק צפי משוער ולכן הן לא מדויקות, אין אפשרות להגיע למדד מדויק כמה שנים מראש…
ראינו עד כמה מדד המחירים לצרכן יכול להשפיע על המשכנתא שלכם, עד כמה חשוב לשבץ את המסלול הנכון בצורה הנכונה בתוך תמהיל משכנתא, אם מתייחסים לצפי המדד של בנק ישראל ניתן לחשב על פיו מה יהיה גובה הריבית המשוער, הבנו שהרבה פעמים דווקא מסלול כזה יוצא משתלם וזול יותר.
מכאן נסיק עד כמה חשוב לבדוק את צפי המדד ולצפות בזמן לקיחת ההלוואה מתי תסתיים ההלוואה, את המסלול הצמוד נעדיף לקחת לטווח קצר, אז הוא ישתלם לנו.
