רכישת דירה היא תהליך מורכב הכולל הרבה מאוד פרטים. כדי לעבור את התהליך הזה כמו שצריך בלי לפספס שום פרט צריכים להיות בקיאים בכל החוקים ובכל מה שקשור לתהליך. בנוסף לכך, בשנים האחרונות נוספות עוד ועוד דרישות מטעם המדינה בנושא הזה של קניית נכס. כדי להתגבר עליהן צריך ניסיון וותק. אל תשכחו שישנם דברים שרק לעורך דין יש סמכות חוקית לעשותם. יש תפקידים שעורך דין הוא היחיד שיכול לבצע אותם.
בכתבה הבאה נפרט מהם התפקידים של עורך דין בהקשר לנושא של רכישת דירה.
1. בדיקת הנכס
לפני שתרכשו נכס אתם צריכים לבדוק את נתוני הנכס. אם יש איזו שהיא בעיה עם הנכס צריך לפתור אותה. אם לא תבצעו את הבדיקות אתם עלולים לגלות ששמתם את כספכם על קרן הצבי ואין לכם מה לעשות עם הנכס. לכן, לפני רכישה של דירה או כל נכס אחר, תבדקו היטב שלא עלולות להיווצר שום בעיות. אתם לבד לא תוכלו לעשות זאת כי אתם לא יודעים מה צריך לבדוק ואיפה. וגם לא תמיד יש לכם את הסמכויות החוקיות לכך. לכן, זהו אחד התפקידים המרכזיים של עורך דין בעסקה.
נדגיש כי המקומות בהם ניתן לרשום נכסים בישראל הם: הטאבו שנקרא גם לשכת רישום מקרקעין, חברה משכנת ומנהל מקרקעי ישראל.
בעלים
לפני שקונים נכס יש לבדוק היטב מיהם הבעלים של הנכס. את הבדיקה הזו יבצע עורך דין בנסח הטאבו. הוא יבדוק שזה שמוכר לכם את דירה הוא באמת זה שרשום בנסח. כך שלא יווצר מצב שאתם קונים דירה השייכת כבר למישהו. עורך הדין יבדוק גם את מפרט הנכס. כלומר, הוא יבדוק אם מספר החדרים בבית ואם מספר המ"ר תואמים למה שרשום בנסח. כך תוכלו לדעת אם כל השטחים חוקיים ורשומים על שמו. אם יש שטח בבית שאתם משלמים עליו והוא לא רשום בנסח, השטח עלול להילקח מכם ותגלו ששילמתם לחינם.
עיקולים, הערות אזהרה ושיעבוד נכס
אין אפשרות לקנות דירה שיש עליה הערת אזהרה. עורך הדין אמור לנקות את הדירה אותה אתם עומדים לרכוש מההערה לפני הרכישה. לעיתים עורך הדין לא יוכל לנקות את ההערה כי מדובר בהערת אזהרה חמורה יותר. במקרה כזה תאלצו לוותר על הדירה ולמצוא דירה חלופית לקנייה.
את העיקולים והאזהרות לא מספיק לבדוק רק בנסח הטאבו. אלא יש צורך לבדוק במקומות נוספים כמו ברשם המשכונות.
חובות
עורך הדין יבדוק בעיריה אם למוכר הדירה אין חובות כמו ארנונה, מים וחשמל שעלולים ליפול על הקונה בהמשך. אם הוא ימצא כאלו חובות הוא יבקש מהמוכר לסדר זאת בהקדם כתנאי לרכישת הדירה.
מיסים מיוחדים
קורה לפעמים שהעירייה מתכננת שיקום של התשתיות באזור מסוים ועל התושבים באותו איזור לממן זאת. עורך הדין יבדוק שאין תוכנית כזו באזור בו אתם מתכננים לרכוש את הדירה כי אם כן, תדרשו לשלם מחיר כבד על הבניה ושיפור התשתיות.
בניין המגורים
עורך הדין יבדוק בעבורכם את התחייבויות הבניין בו אתם עומדים לרכוש את הדירה. אם לבניין המשותף יש חובות או התראות בנייה לא חוקית, כל תושבי הבניין כולל אתם, יאלצו לשלם זאת. גם אתם, על אף שלא התגוררתם בבניין קודם והחובות לא קשורים אליכם. במידה וימצא שעל הבניין יש קנסות וחובות בעירייה, תושבי הבניין עלולים לקבל קנס או דרישה לשלם את החובות ועורך הדין ימליץ לכם לבטל את העסקה.
סביבת מגורים
אם החלטתם לסגור על דירה, בוודאי בדקתם קודם את הסביבה וראיתם שאין דברים שמפריעים לכם. גם אם כן, זה לא אומר שאתם מבוטחים מהפרעות. אם ליד הבית שאתם מעוניינים לרכוש יש שטחים פנויים. שימו לב לכך שעלולים במהלך השנים לבנות שם בנייני מגורים, בתי ספר, פארק, מרכז מסחרי ועוד. עורך הדין יבדוק מה הייעוד של הקרקעות הסמוכות לבתיכם ויספר לכם מה בדיוק מתכננים לבנות עליהם. אתם כבר תפעילו את שיקול דעתכם אם הייעוד לא מפריע או יפריע לכם בעתיד.
בטיחות
תמיד לפני שקונים דירה כדאי לבדוק את מצב הבטיחות של המבנה אך כאשר מדובר בבניינים ישנים זה הופך להכרחי. עורך הדין יבדוק מה מצב הבטיחות במקרה שיימצא בבניין כשל בטיחותי לא מאוד חמור ועדיין תהיו מעוניינים בדירה תוכלו להוריד את המחיר.
דירה מקבלן
כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן כדאי שתבדקו את נתוני הנכס גם אצל רשם החברות.
2. זכרון דברים
עורך הדין אמור לחתום יחד איתכם על זכרון דברים. זהו מסמך המחייב אתכם ואת המוכר על מכירת הדירה אך עדיין יש אפשרות לסגת. בזכרון דברים מסכמים שהחוזה תקף רק עד לתאריך מסוים ועד לאותו תאריך יחתמו עם עורך הדין על חוזה רכישה. התפקיד של עורך דין בזכרון דברים הוא לתת תוקף חוקי לזכרון דברים.
3.חוזה רכישה
כמו שכבר הזכרנו, כדי לתת תוקף חוקי לעסקה צריך לערוך חוזה רכישה. בחוזה הרכישה מפרטים את כל הפרטים והתנאים של העסקה כמו: גודל הבית, זמן מסירת המפתח, אופן התשלום וכל מה שכלול בעסקה. חשוב לציין שלולא נוכחותו של עורך דין, לא יהיה תוקף חוקי לחוזה הרכישה.
סעיפים הכלולים בחוזה הרכישה
- הצהרה – הרוכשים מצהירים כי אכן הם מעוניינים בקניית הדירה ואילו המוכרים מצהירים כי בכוונתם למכור את הדירה.
- זכויות – הזכויות על הדירה עוברות מהמוכרים לקונים.
- תשלום – בחוזה הרכישה ישנם כמה סעיפים העוסקים בתשלום: כמה, מתי ובאיזה אופן. שימו לב, בעת רכישת החוזה בדרך כלל מעבירים הרוכשים למוכרים את ההון העצמי או חלק ממנו.
- הערת אזהרה – עורך הדין אמור לרשום הערת אזהרה על הנכס כדי שלא יוכלו למכור אותו שוב. את זה הוא יעשה רק לאחר חתימת חוזה הרכישה. בנוסף, עורך הדין יסיר הערות אזהרה אחרות שהיו על הנכס כדוגמת הערת אזהרה בגין משכנתא.
- משכנתא – עורך הדין מחויב לסדר את המשכנתא של הרוכשים כך שהתשלום יועבר בזמן וללא בעיות.
- מסירת מפתחות – בחוזה נקבע תאריך מדויק למסירת המפתחות. יש אפשרות לסכם על אופציה לאיחור וכן מה יהיה סכום הקנס על כל יום שהמוכרים מאחרים במסירת הדירה.
- הפרות חוזיות – בסעיף הזה יפורטו אלו מקרים יחושבו כהפרת חוזה והם יוכלו לגרום לביטול החוזה. זה יכול להיות אי תשלום מצד הרוכשים שעלול לבטל את החוזה.
- סעיף לפי רצון הלקוח – בחוזה יהיה סעיף נוסף ובו יפורטו כל העניינים האחרים שעדיין לא מופיעים בחוזה כפי דרישת הלקוחות. חשוב לציין, סעיף כזה לא חייב להופיע בחוזה.
מסמכים שונים אותם מצרף עורך הדין לחוזה
-
- נסח טאבו של הנכס. מיותר להזכיר שנסח הטאבו אמור להיות מעודכן כולל כל השינויים שביצע בו עורך הדין (ניקוי הערות אזהרה וכו')
- המוכרים צריכים להביא אישור מהבנק המעיד שהם אכן שילמו את כל המשכנתא שהיתה על הנכס וביטלו את השעבוד.
- בדרך כלל יצרף עורך הדין גם את חוזה הרכישה מהקבלן הכולל תשריט של דירה אלא אם כן הדירה ישנה מאוד והמסמך הזה פשוט לא קיים.
- אם המוכרים משכירים את הדירה לדיירים זרים הם צריכים להביא לעורך דין בעת חוזה הרכישה את חוזה השכירות
- מסמכים נוספים – עורך הדין יצרף לחוזה מסמכים שונים כמו ייפוי כוח, שטר מכר, בקשה להערת אזהרה ועוד.
4. סידור תשלומי מיסים
תפקיד נוסף של עורך הדין הוא לסדר את תשלומי המיסים השונים הקשורים ברכישת דירה.
מס רכישה
אם הדירה שאתם רוכשים היא הדירה השנייה שלכם, תדרשו לשלם מס רכישה. עורך הדין יטפל בתשלום המס ויראה אם יש אפשרות להשיג בשבילכם פטור מהמס הזה.
היטל השבחה
המס הזה מוטל על המוכרים. כל אחד כאשר הוא מוכר נכס, הוא בדרך כלל מרוויח. הוא מקבל יותר מהסכום שבו הוא קנה את הנכס אותו על ההפרש הזה בין סכום הקנייה לסכום המכירה תדרשו לשלם מס שנקרא היטל השבחה. עורך דין יעזור לכם גם בזה.
לסיכום:
עורך הדין הוא מרכיב משמעותי מאד בעסקה. אין אפשרות לרכוש דירה בלי עורך דין. אם אתם רוצים להיות רגועים שעורך הדין עושה את העבודה כמו שצריך פנו ליועץ משכנתאות אחראי ומסור שיימליץ לכם על עורך דין, ידבר איתו ויעקוב שאכן הכל מתבצע על הצד הטוב ביותר.
אם אתם רוצים להיות רגועים ולהיכנס לדירה משלכם בראש רגוע ושקט היכנסו עכשיו לעמוד יועצי המשכנתאות של משכנתא שלי ובחרו את אחד מיועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק והוא יקשר אתכם עם עורך דין אחראי ומסור שתוכלו לסמוך עליו.
היכנסו.
