לקיחת משכנתא זה סיפור מורכב וחלק ממה שהופך את התהליך הזה למורכב הוא הרגולציות של בנק ישראל. אם אתם עומדים לקחת משכנתא כדאי שתכירו את החוקים וההגבלות שלו וכך תדעו להיערך מראש. יהיה לכם מאוד חבל להתקדם עם המשכנתא ובשלב מאוחר לגלות שיש מחסום של רגולציה. ככל שתהיו מודעים מוקדם יותר לבעיות שעלולות לצוץ כך תוכלו להתמודד איתם בהמשך בצורה טובה יותר.
מה בכלל התפקיד של בנק ישראל?
בנק ישראל לא קובע את הרגולציות הללו סתם כי הוא רוצה לעצבן. הוא אמור לשמור על הכלכלה הישראלית ולכן הוא קובע כללים ורגולציות שאמורים למנוע משברים כלכליים שונים. בנק ישראל באיזשהו מקום הוא המפקח של כל הבנקים, כל הבנקים מגיעים ממנו והוא מנהל את העניין.
ומכאן להגבלות הרלוונטיות…
יש 4 הגבלות של בנק ישראל בנושא המשכנתאות. חלקן משמעותיות יותר וחלקן פחות אך כולן רלוונטיות להלוואה שלכם.
אחוז מימון מוגבל
הנושא הראשון והמשמעותי מכולם זהו אחוז המימון. כאשר לוקחים משכנתא אתם בעצם מקבלים הלוואה לצורך רכישת דירה. הבנק לא יתן לכם כל סכום שתעלו על דעתכם אלא הכל על פי השווי של דירה. וגם הבנק לא יתן לכם הלוואה בשווי המלא של הדירה. אלא יגביל את אחוז המימון של המשכנתא. למשכנתא ראשונה הבנקים רשאים לתת מימון של עד 75% משווי דירה. כלומר, אם דירה שווה מיליון תוכלו לקבל הלוואה של מקסימום 750,000 ש"ח. כאשר מדברים על משפרי דיור ההגבלה חמורה יותר עד 70% בלבד של אחוזי מימון. ואצל המשקיעים העסק הרבה יותר מוגבל עד 50% מימון משווי דירה.
לכמה שנים תוכלו לפרוס את ההלוואה
יש גבול עד כמה אפשר למתוח את הגבול. לא תוכלו לקחת הלוואה ל 40 שנה בגלל שאילו תשלומי המשכנתא שמסתדרים לכם. המקסימום שתוכלו לפרוס את ההלוואה זה 30 שנה ולא יותר. כמובן שאם אתם מעוניינים אתם יכולים להסתפק בפריסת שנים נמוכה יותר מ 30 כמו 5-10-20 שנה ועוד.
כמה אחוזים של ריביות קבועות
חשוב להבין שיש כמה סוגי ריביות במשכנתא. יש את הקבועות שהם יקרות יותר וגם בטוחות ויציבות יותר. לעומתן קיימות הריביות המשתנות שהן זולות ומסוכנות. כדי שאף אחד לא יתפתה להרכיב לו משכנתא זולה ומסוכנת מריביות משתנות בנק ישראל קובע ש ⅓ מן המשכנתא לפחות חייבת להילקח בריבית קבועה.
יכולת החזר של עד ⅓ הכנסה פנויה
כדי שלווים לא יתחייבו בתשלומי משכנתא יותר ממה שהם מסוגלים לעמוד בהם קבע בנק ישראל את הסעיף של יכולת ההחזר. הלווה אמור לעדכן את הפקידים בבנק על ההכנסות שלו. וההחזר החודשי שלו לא יכול לתפוס יותר מ ⅓ מההכנסה הפנויה שלו. כלומר אם הלקוח מרוויח 10,000 ש"ח בחודש ויש לו הוצאה קבועה של 1,000 ש"ח להלוואה הוא נשאר עם הכנסה פנויה של 9,000 מתוכה רק ⅓ יכול לשמש לכיסוי המשכנתא. לכן ההחזר החודשי שלו לא יכול לעלות על 3,000 ש"ח בחודש.
בשורה התחתונה
הכרתם על קצה המזלג את החוקים של הרגולציות, על אף שהם נשמעים קשוחים יש אפשרות להסתדר איתם. פנו ליועץ משכנתאות שיעשה לכם הכל פשוט יותר!
