אתם בשלב לקיחת משכנתא? כבר רואים מול עיניכם את החלום ל"בית משלכם", קורם עור וגידים? אנו שמחים אתכם ומברכים אתכם בהמון הצלחה לכל אורך הדרך! לנוחיותכם, הגשנו כאן את התשובות לשאלות הנפוצות בציבור רוכשי הדירות בישראל, עם כל הידע הדרוש לפני לקיחת המשכנתא. בכדי שאתם תגיעו לרכישת הנכס שלכם רגועים ושלווים.
כמה הון עצמי נדרש לקניית דירה?
שאלה זו נפוצה במיוחד והתשובה עליה משתנה בהתאם למטרת לקיחת המשכנתא.
משכנתא לדירה ראשונה:
ההון העצמי שתדרשו להביא בשביל דירה ראשונה ויחידה, יהיה לפחות 25% מערך הדירה. בבנקים אחוזי המימון נקבעים לפי מחיר הקניה או השמאות, הזול מבניהם. שימו לב להדגש "הזול מבניהם". לעיתים ההבדל קריטי ומשמעותי במיוחד כמו במקרה שמחיר הנכס גבוה ממחיר השמאות. במקרה כזה, ההון העצמי שתידרשו להביא יהיה גבוה יותר.
משכנתא למשפרי דיור:
אם אתם בעלי דירה ומעוניינים למכור אותה ולקנות דירה אחרת בכדי לשנות או לשדרג את תנאי המגורים, אתם נכנסים לקטגוריית משפרי הדיור.
ההון העצמי הנדרש ממשפרי דיור, הוא לפחות 30% מערך הנכס. הבנק מאפשר מקסימום 70% מימון.
משכנתא לדירה להשקעה:
ההון העצמי על דירה להשקעה או בשמה הנוסף, דירה שניה, הוא לפחות 50% מערך הנכס. ישנה אפשרות גם לשעבד 50% מהדירה הראשונה, אך זהו תהליך מורכב יותר ודורש ייעוץ מקיף ותכנון קפדני.
משכנתא לתוכנית "מחיר למשתכן":
הון העצמי הנדרש מרוכשי דירה בפרויקטים של מחיר למשתכן, הוא פחות מ 25% מערך הנכס, ההבדל הוא שהדירות נמכרות במחיר מופחת ומימון הבנק הוא לפי מחיר הדירה בשוק החופשי. ובשורה תחתונה, אחוזי המימון במשכנתא למחיר למשתכן יכולים להגיע גם ל 90%, כך שההון העצמי שיידרש יהיה 10% בלבד.
מהו ההחזר החודשי המקסימלי?
החלטה חשובה בתהליך לקיחת היא ההחזר החודשי. בכדי שאנשים יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים ומבלי לפגום בחייהם השוטפים, קבע בנק ישראל שההחזר החודשי יעמוד על סך של עד 50% נטו מההכנסות. במציאות, הבנקים לא מוכנים להחזר כזה ואחוזי ההחזר שהם מאפשרים הם עד 40% לכל היותר (ואפילו את זה בקושי רב). ישנם בנקים שאף פחות, בין 30% עד 35%, האחוזים משתנים בין הבנקים.
מהו ערב, ומי יכול להיות ערב?
ישנם מקרים רבים בהם אנשים שבאים לקחת משכנתא לא עומדים בתנאי הבנק ללקיחת משכנתא. התופעה נפוצה בעיקר בזוגות צעירים. הפתרון לכך הוא "ערב משלם", מצטרף אליהם לווה נוסף הנקרא ערב שמשתתף בהחזר החודשי ומשלם גם הוא חלק מהמשכנתא.
ישנם כמה קריטריונים לערב משלם:
- הערב יכול לעמוד בתנאי ההחזר החודשיים.
- הערב חייב להיות קרוב משפחה מדרגה ראשונה כמו הורים ואחים. העדיפות היא להורים.
על כמה שנים אפשר לפרוס את ההלוואה?
את המשכנתא ניתן לפרוס לתקופה של עד 30 שנה. כמובן שיש גם גיל סף שבו אין אפשרות לפרוס את ההלוואה, ברוב הבנקים הגיל הוא 75. לפי גיל זה קובעים את אורך חיי המשכנתא. לדוגמא: אדם בן 55 לא יקבל אישור לפריסת המשכנתא ל 30 שנה.
האם יש הנחיות לתמהיל המשכנתא?
כפי שהבנתם נכון, ישנם הנחיות לבניית תמהיל משכנתא. כיום ההנחיה היא שבכל משכנתא חייב להיות לפחות 1/3 בריבית קבועה.
האם גובה המימון שאני מקבל מהבנק משפיע על המשכנתא?
התשובה היא כן. בהחלט. גובה המימון משפיע על גובה הריביות. בכל לקיחת משכנתא, לבנק יש סיכון כלשהוא. הסיכון גבוה יותר ככל שההפרש בין סכום ההלוואה למחיר הנכס גדל. ככל שהסיכון גדול יותר, מחיר הריבית יהיה גבוה יותר.
ישנם 3 רמות סיכון:
0% עד 45% מימון, רמות סיכון נמוכה מאוד. ולכן, הריביות גם הן תהיינה נמוכות.
45% עד 60% מימון, רמת סיכון ממוצעת. ולכן, גם הריביות גבוהות במעט מרמת הסיכון הנמוכה.
60% עד 75% רמת סיכון גבוהה, הריביות עולות בהתאמה והן גבוהות במיוחד.
שימו לב: מדובר כאן באחוזי מימון ולא בסכומים! ההבדלים כאן מדברים על קנייה של אותו שווי נכס אבל באותו סכום אפשר להשתמש בכל אחת משלוש האופציות. ככל שיש לכם אפשרות להון עצמי גבוה יותר, אנו ממליצים לכם לקחת משכנתא קטנה יותר בעלת ריביות נמוכות יותר. ההבדלים יכולים להגיע במצטבר לסכומים גבוהים.
לסיכום,
כפי שכנראה הבנתם, לקיחת משכנתא היא החלטה לא קטנה כלל והשפעותיה הן לטווח הרחוק. יתכן שזו ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר שתחליטו בחייכם! הפרטים בלקיחת משכנתא הם רבים, וכל פרט משפיע לאורך שנים. השקיעו הרבה בתכנון, אל תעשו זאת בהינף יד. אנו ממליצים לכם להשתמש בשירותיו יועץ משכנתאות מומחה שמכיר את כל הנישות הקטנות ומתמקד גם בפרטים (שנראים) שוליים וכפי שאמרנו משפיעים לאורך שנים, כשהסכומים בהם מגיעים למאות אלפי שקלים! יועץ מומחה יתכנן עבורכם את המשכנתא באחריות ובקפדנות תוך שימת לב לכל הפרטים.
