מה (באמת) קובע את ריבית המשכנתא שלכם?

מה גובה אחוז המימון?

ככל שאחוז המימון שנבקש יהיה גבוה יותר הריבית תהיה גדולה יותר. כלומר- אחוז הריבית על משכנתא בגובה מיליון ש"ח יהיה גבוה יותר מאחוז הריבית על משכנתא בגובה חצי מיליון ש"ח.

וכן להפך, ככל שאחוז המימון שנבקש יהיה נמוך יותר נוכל לקבל ריביות זולות יותר.

מהן הסיבות לכך?

1. הבנק לא מעוניין להסתכן- בגלל סיבות אפשריות כמו ירידת מחירי נדל"ן או מימוש מהיר, שלא יאפשרו לבנק למכור בקלות את הנכס במידה ולא נצליח להחזיר את המשכנתא- ככל שהבנק לוקח אחריות על סכום גבוה יותר המחיר שנשלם עבור האחריות הזו תהיה יותר גבוהה (הריבית תגדל).
2. בנק ישראל הציב קריטריונים לכל הבנקים בנוגע לאחוזי המימון, הוא דורש מהבנק לשים על כל סכום שנותן לכם משכנתא,  סכום יחסי לגובה המשכנתא על פי הדרגות שכתבנו. נניח, על משכנתא של מיליון הוא נאלץ לשים בצד חצי  מיליון ש"ח בצד, יוצא שהבנק "מקפיא"  הרבה כסף, גם את מה שקיבלתם וגם את מה שמניח לביטחון. על כך הבנק גובה ריבית, על הכסף ש"הקפיא" וכעת הוא לא יכול להשתמש בו. (על אחוזי מימון של מעל 60% מימון הבנק יידרש לשים בצד סכום בגובה 60% מהמשכנתא, על גובה מימון של 45-60%  הבנק נדרש לשים סכום של 50% מגובה המשכנתא בצד, על שיעור מימון נמוך מ 45% הבנק לא יידרש כלל לשים סכום בצד לביטחון.)  

אנו ממליצים לכם לנסות להגיע לדרגת מימון נמוכה, כך תוכלו לקבל ריבית זולה יתר.

מהו גובה ההכנסות?

בעלי הכנסות גבוהות? הבנק יעדיף אנשים כמוכם ללקיחת הלוואות, ככל שההכנסה היא  יותר נמוכה הבנק יחווה סיכון רב יותר, וכן להפך, הכנסה גבוהה מהווה  ביטחון כלכלי המביא לכם סיכויים גבוהים לריבית נמוכה. 

מהו יחס ההחזר?

הבנק יבדוק מהי ההכנסה הפנויה שלכם, הבנק מחשב הכנסות קבועות פחות הוצאות קבועות ומקבל גובה הכנסה פנויה. ככל שאחוזי ההוצאה על המשכנתא יהיו גבוהים יותר ביחס להכנסה הפנויה, כך הריבית תהיה גבוהה יותר וכך גם ההפך, ככל שסכום קטן יותר מההכנסה הפנויה מנוצל להוצאת המשכנתא כך גובה הריבית שתקבלו יהיה נמוך יותר.  

לדוגמא: נניח ואתה מכניס 12000 ש"ח בחודש, ומשלם כל חודש 4000 ש"ח עבור המשכנתא, יוצא שיחס ההחזר שלך הוא 33%, מדובר באחוז יחסית גבוה. אם אתם מרוויחים פחות, יחס ההחזר שלכם יורד ומן הסתם הריביות יעלו.

הפרופיל הכלכלי שלנו בבנק:

הבנק בונה על כל לקוח שבא לקחת  משכנתא פרופיל כלכלי, מעין סקירה כלכלית הניזונה מנתוני הבנק. היא מציגה את מצבו הכלכלי של הלקוח. כל לקוח יקבל ציון… הציונים הם מ1 עד 10, 10 הוא ציון מצוין, 1 ציון ממש לא טוב…אז ברור לכם שככל שהציון שתקבלו יהיה טוב יותר, ככל שהבנק יחוש יציבות כלכלית, הוא ייתן ריבית נמוכה יותר.

מהי תקופת ההלוואה?

לכמה שנים ההלוואה, מספר שנים קצר יביא לריביות נמוכות, מספר שנים גבוה יביא לריביות גבוהות יותר, מדובר כאן בעיקר על ריבית קבועה. (ככל שהבנק יקבל במהירות את כספו חזרה הוא יגבה את ריביות נמוכות יותר) דהיינו, ריבית על הלוואה ל 10 שנים תהיה פחותה מריבית משכנתא על 25 שנים… 

מהו תמהיל המשכנתא שלכם?

תמהיל המשכנתא מרכיב את מסלולי הריבית אותם לקחתם למשכנתא שלכם, יש מסלולים שהבנק מנסה לתמחר כדי להרוויח יותר על הריביות, יש מסלולים שהבנקים כאמור לא יציעו לכם כי הם פחות משתלמים להם.

לרוב, הבנק יסכים לבוא לקראתכם במסלול אחד אם במסלול אחר לקחתם את מה שהוא מציע, הוי אומר, אם הבנק מסתכן פחות במסלול אחד הוא יסכים להסתכן יותר במסלול אחר.

 אתם טובים בניהול משא ומתן?

כן, זה חשוב לא פחות! ככל שתדעו טוב יותר להתמקח, תדעו להשיג ריביות טובות יותר לעצמכם. ניהול ההתמקחות צריך להיעשות במקצועיות, מתוך הכרת השטח, היכרות עם הנתונים. רק כך תוכלו להשפיע על הבנק להוריד את גובה הריבית. תצטרכו להקפיד על אסרטיביות, לא להיגרר אחרי ההצעות והמסלולים. 

אז מכל הפרמטרים המשפיעים על גובה הריבית מציץ נתון אחד מוביל, הסכנה, הסיכון הנשקף לבטיחות ההלוואה. ככל שהבנק מרגיש ביטחון רב יותר כך יוכל לבוא לקראתכם ולהפחית לכם את גובה הריבית ולהוזיל אותה. וגם הפוך, סיכון גדול יביא לריבית יקרה יותר.