מה אתם חייבים לזכור לפני מיחזור משכנתא?
בתקופה האחרונה חלה ירידה משמעותית במחירי ריביות המשכנתא, אם זה בגלל התקופה או בעקבות משבר הקורונה, בסופו של דבר, "מיחזור משכנתא" נשמע יותר ויותר בבתי ישראל.
מה זה בכלל מיחזור משכנתא? איך עושים את זה? האם שווה למחזר משכנתא?
על שאלות אלו ועוד, תקבלו מענה במאמר הבא:
מהו מיחזור משכנתא?
בפעולת המיחזור לוקחים משהו ישן ומחדשים אותו, גם כאן לוקחים את המשכנתא ה"ישנה" ומחדשים אותה למשכנתא חדשה, בעלת תנאים טובים יותר, מותאמים יותר לצרכים העכשווים.
לדוגמא, המשכנתא הנוכחית שלי מורכבת ממסלולים רבים, משתנה צמודה, פריים, קל"צ ומסלול מט"ח.
אם אני רוצה להסיר את מסלול מט"ח, זה נקרא מיחזור משכנתא, כל שינוי בתמהיל המשכנתא הוא בגדר מיחזור משכנתא.
מהם השינויים שיחשבו כמיחזור משכנתא?
- העברת מסלול משכנתא מסוים למסלול אחר, מסלול מט"ח הפך למסלול פריים.
- שינוי בתקופת ההלוואה, הארכת / קיצור משך תקופת ההלוואה, במקום שההלוואה תסתיים עוד 10 שנים היא תסתיים בעוד 20 שנים.
שינוי כזה בתנאי ההלוואה נחשב למיחזור משכנתא.
דרך מיחזור משכנתא ניתן לחסוך סכום כסף לא קטן, הריביות הוזלו, תנאי שוק המשכנתאות השתנה ולכן מיחזור משכנתא נהיה רווחי יותר מאי פעם.
קיימים שני סוגי מיחזור משכנתא:
מיחזור חיצוני – משאירים את ההלוואה כמו שהיא ומעבירים אותה לניהול בנק אחר, (נניח והמשכנתא הייתה בבנק מרכנתיל, כעת העברנו אותה לטפחות)
מיחזור פנימי – המשכנתא נשארת להיות מנוהלת בבנק שלנו, תנאי ההלוואה שלנו, הם אלו שמשתנים.
האם כדאי למחזר משכנתא בכל זמן?
לא תמיד מיחזור משכנתא ישתלם לכם, מיחזור משכנתא עושים מתי שצריך, מומלץ לבדוק כל שנה מה קורה בתחום המשכנתאות, אולי מחירי הריביות ירדו וכך תוכלו לקפוץ על הגל ולקבל את התנאים העכשווים.
בנוסף, יש פעמים שצריך לבדוק בדיקה מעמיקה יותר, כדי לראות אם כדאי למחזר את המשכנתא.
מתי חייבים לבדוק מה קורה בשוק המשכנתאות?
נודע לכם שבנק ישראל הוריד את גובה הריבית? ריבית פריים ירדה משמעותית? הגיע הזמן לבחון את השוק לעומק! אולי אתם משלמים את הריביות של פעם? מחיר הריביות ירד ואם תמחזרו את המשכנתא גובה ההחזר ירד, לא חבל?
מי שזוכר, פעם היו משלמים על שיחה באסימונים שעלו יקר, היום כל שיחה היא ממש חינאמית, עולם התקשורת עבר מהפך בעשור האחרון, כך גם עולם הפיננסים חווה תנודות תמידיות, אם תיקחו היום משכנתא הריבית שתקבלו תהיה טובה יותר ממה שהציעו לכם לפני 7 שנים, הרבה פעמים נראה הפרשים ניכרים בריבית גם אם המשכנתא נלקחה רק לפני שנה. אם גובה הריבית במשק יורד, חובה לבצע בדיקה מקיפה.
כשלקחתם את ההלוואה התאים לכם החזר חודשי על סך 5000 ש"ח, היום לאחר תקופה, נולדו ילדים , היקף המשרה ירד, ההכנסה החודשית פחתה ונוצר קושי לעמוד בתשלום 5000 ש"ח כל חודש, במצב כזה חשוב לבדוק את אפשרות מיחזור המשכנתא שיכולה להקל משמעותית, ניתן לפרוס את ההלוואה למספר רב יותר של שנים וכך להקטין את גובה ההחזר החודשי.
גם במקרה הפוך בו שילמתי 5000 ש"ח כל חודש והיום הילדים גדלו, היקף המשרה עלה ואיתו גובה ההכנסה, אתם מרגישים שאתם יכולים בקלות לשלם 6000 ש"ח כל חודש, כאן יש מקום לבדוק אופציית מיחזור משכנתא, תשלמו יותר כל חודש ותקופת ההלוואה תתקצר, אולי כדאי לשנות המסלולים, יש כאן אופציה לחיסכון כספי.
אם פרעתם חלק מההלוואה, זה לא אומר שביצעתם מיחזור משכנתא, רק השינויים שכתבנו למעלה הם מוגדרים כמיחזור משכנתא, אם פרענו לדוגמא, 200 אלף ש"ח מתוך 500 אלף ש"ח של ההלוואה, יתרת ההלוואה ירדה, היא עומדת היום רק על 300 אלף ש"ח, תקופת החזר השנים של ההלוואה שלכם התקצרה, בנקודת זמן זו רצוי לעצור ולבדוק מה הולך להשתנות, גובה ההחזר און תקופת ההלוואה ועל פי זה לראות איך להחזיר, על מסלול אחד או על הכל, האם יש צורך במיחזור או לא וכו'
בשלב הקודם, אם אתם רואים שאתם יכולים לפרוע חלק מההלוואה חשוב לבדוק קודם איך עושים את זה בצורה נכונה ומהי הדרך המומלצת.
איך יודעים אם כדאי למחזר משכנתא?
לאחר שהבנתם שמיחזור משכנתא יכול לחסוך לכם כסף רב, אתם רוצים לבדוק, האם גם לכם זה משתלם? האם גם במשכנתא שלכם יש איפה לחסוך?
צעד ראשון לבחינת כדאיות מיחזור משכנתא היא הוצאת דו"ח עדכני של יתרת המשכנתא שלכם:
דו"ח יתרות מציג לנו את הרכב המשכנתא שלכם, מהם המסלולים הכלולים בו, מה גובה הריבית שקיבלתם, ועל איזה מבין המסלולים נצטרך לשלם עמלות פירעון אם נרצה לפדות אותו טרם זמנו, את דו"ח היתרות תוכלו להשיג ברוב הבנקים דרך כניסה לאתר הבנק, לאזור האישי שלכם, עם אתם לא מסתדרים עם הוצאת הדו"ח באופן עצמאי, תוכלו תמיד ליצור קשר עם שירות לקוחות הבנק.
אם המשכנתא שלכם היא בבנק מזרחי טפחות או הפועלים או הבינלאומי – תוכלו להוציא דו"ח יתרות דרך אתר האינטרנט
חברת כלל, בנק ירושלים, פאג"י, מסד, אוצר החייל ואיגוד – לא מאפשרים הוצאת דו"ח יתרות דרך האינטרנט, תצטרכו ליצור איתם קשר.
בבנקים לאומי, דיסקונט ומרכנתיל תוכלו להוציא דו"ח יתרות דרך אתר האינטרנט רק אם יש לכם חשבון עו"ש בבנק שלהם.
דו"ח יתרות המשכנתא בידכם? מעולה! עכשיו הזמן לבדוק האם משתלם למחזר את המשכנתא, תוכלו לעשות זאת בכוחות עצמכם רק לאחר שהכנתם את עצמכם היטב ויש לכם את הידע הנדרש לכך, אם אתם רוצים לחסוך מעצמכם את ההתעסקות בסיפור הזה, תוכלו לתת ליועץ משכנתאות מומחה שיבדוק אם משתלם לכם למחזר את המשכנתא, בדיקה כזו נעשית לרוב ללא התחייבות מצד הלקוח ובדרך כלל גם ללא עלות.
אתם יכולים לשאול גם את פקיד המשכנתאות בבנק אם הוא ממליץ על מיחזור משכנתא, החריפים מבינכם כבר קולטים שזו לא אופציה מועדפת אלא ברירת מחדל, פקיד משכנתאות בבנק הוא בסך הכל משווק ריביות טובות (לבנק הן טובות), אם כך אין לו עניין להמליץ לכם על מיחזור משכנתא שיחסוך לכם כסף, הוא לא רוצה להביא הפסד לבנק ולכן זו האופציה הכי פחות מומלצת על ידינו.
החלטתם לבדוק לבד את כדאיות מיחזור המשכנתא? מספר שלבים לפניכם,
את כל הנתונים המופיעים לכם בדו"ח יתרות המשכנתא, עליכם להזין במחשבון משכנתא, על פי הנתונים יופיע לנו גובה ההחזר הסופי שנדרש לשלם עליהם.
את עמלת הפירעון לא נזין בטבלה, אח"כ נתייחס אליה.
צעד שני הוא בניית תמהיל משכנתא המותאם לתקופה ולצרכים האישיים שלכם:
כשאתם מרכיבים תמהיל משכנתא חדש אל תתייחסו לתמהיל הנוכחי, הישן, התמהיל הקודם התאים לתקופה הקודמת ועכשיו אתם מנסים להתאים את התמהיל לתקופה הנוכחית והעתידית.
בניית תמהיל משכנתא הוא צעד משמעותי בהליך המשכנתא ולכן כדאי לעשות זאת בצורה שקולה ואחראית, להיזהר מטעויות, טעות קטנה בחישוב ריבית יכולה להביא לעלות גבוהה, שימו לב.
כאן אנו ממש ממליצים לחסוך כסף במקומות אחרים, אך בבניית תמהיל משכנתא חשוב לקחת עזרה מקצועית! תמהיל משכנתא משפיע על המצב הכלכלי, בין לטוב ובין למוטב..
צעד שלישי לאחר בניית התמהיל המותאם:
ללכת לקבל הצעות מחיר שונות מבנקים שונים, כעת נראה מהם סכומים שהבנקים מציעים למשכנתא הממוחזרת והאם היא בכלל כדאית, שימו לב שבהצעת מחיר שאתם מבקשים, הוספתם סכום עבור עמלת פירעון מוקדם שנדרשים לשלם, אם יתרת ההלוואה היא 1,000,500 ש"ח, נוסיף עוד סכום שיכסה גם את העמלה ולכן נבקש עוד נניח 30,000 ש"ח עבור העמלה הזו (סכום העמלה משוערך בלבד ללא כל בסיס, כל פעם מחדש צריך לבדוק מהם התנאים במסלול הספציפי).
במקרה שמיחזור המשכנתא משתלם, נראה כי אכן, גובה היתרה עלה בשלושים אלף ש"ח (עמלת פירעון מוקדם) אך הריביות ירדו ולכן גובה ההחזר הכולל יהיה נמוך יותר מבעבר.
מהן העלויות שצריך לקחת בחשבון לפני מיחזור משכנתא?
אוקיי, ראינו שמשתלם לנו למחזר את המשכנתא, מה עכשיו? מה צריך לקחת בחשבון? מה המחיר שזה יעלה לי?
בירוקרטיה לא מועטה מלווה את תהליך מיחזור המשכנתא, אם יודעים עליה קודם קל יותר להתמודד עימה (לא תמיד יחולו כל העלויות, אם מיחזור המשכנתא הוא מיחזור פנימי בלבד, לא תידרשו להתמודד עם הכל).
- דמי פתיחת תיק – גם אם יש לכם תיק משכנתא בבנק, במקרה של מיחזור יש לפתוח תיק נוסף, על פתיחת תיק נגבית עמלה העומדת על 0.25% מגובה המשכנתא שלכם.
על עמלה זו ניתן לבקש הנחה, צריך לדעת איך, אבל אפשר. יש בנקים שהעמלה בהם תהיה נמוכה יותר, אם המיחזור הוא פנימי העמלה לרוב, תהיה נמוכה.
- עלות שמאי – אם אתם מבצעים מיחזור חיצוני, הבנק החדש, אליו העברתם את המשכנתא שלכם, רוצה לקבל פרטים על הנכס שלכם ולכן תידרשו להביא שמאי שיעריך את שווי הדירה, המחיר של שמאי נע בין 600 ש"ח ל 2000 ש"ח.
- ביטוח משכנתא עדכני – נכון, יש לכם ביטוח משכנתא עוד מהמשכנתא הקודמת, כעת עליכם לעדכן את הביטוח בשינוי תנאי וסכומי ההלוואה, בין אם המיחזור הוא פנימי או חיצוני.
ואיך לא, אם כבר אז כבר, אולי תנצלו הזדמנות זו ותבדקו מה קורה בתחום הביטוח, אולי גם שם אתם משלמים יקר? אולי לא הכל מבוטח כפי שאתם רוצים? הכסף הוא שלכם.
- הערת אזהרה חדשה – הבנק החדש זקוק לקבל רשות מהבנק הקודם לרום הערת אזהרה על הנכס שלכם. הערת האזהרה מהווה ביטחון לבנק עבור הלוואת המשכנתא שנתן, אך עדיין הערת האזהרה של הבנק הקודם קיימת ולכן הבנק החדש צריך שתגישו לו הרשאה מהבנק הקודם לרישום הערת אזהרה.
רישום כזה יעלה כ 250 ש"ח.
- עלות ייעוץ מקצועי – אם נעזרתם בתהליך בייעוץ משכנתאות, כדאי להכניס גם את הסעיף הזה לעלות מיחזור המשכנתא.
אם המיחזור הוא פנימי, חסכתם הרבה טופסולוגיה, העניינים פחות מורכבים, אך לפעמים הבנק השני מציע הצעה טובה ומשתלמת יותר ובשביל הטופסולוגיה הנלווית לא נעבור בנק? צריך לדעת להבדיל בין העיקר לטפל, עדיף להשקיע בטופסולוגיה חד פעמית וליהנות מחיסכון גדול יותר.
מיחזור משכנתא - לא מה שחשבתם
אנשים רבים שמבינים במשכנתאות טוענים שתשלומי המשכנתא בשנים הראשונות הן עבור הריביות ורק בהמשך משולם עיקר התשלום על הקרן ולכן לא כדאי למחזר משכנתא, קיים כאן מיתוס גדול, יסוד המיתוס הזה הוא בטעות ההבחנה בין שיטות ההחזר השונות, על פי שיטת שפיצר עיקר תשלומי הריביות הן בשנים הראשונות ובהמשך עיקר התשלום הוא על הקרן, נראה לנו שחבל, עד שההחזר עובר להיות מורכב בעיקרו מהקרן אז אנו נזכרים למחזר את המשכנתא.
זה מיתוס נפוץ, הרי גובה ריבית ההחזר החודשי נגזר גם מגובה אחוזי הריבית וגם מתקופת ההלוואה, אם ההלוואה תסתיים מהר יותר, גובה הריבית ירד, אם תקבלו אחוזי ריבית נמוכים מבעבר, רק תרוויחו.
אם כך, הטענה שלא כדאי למחזר משכנתא בשנים הראשונות למשכנתא בגלל הריביות, לא נכונה, מדובר במיתוס נפוץ, אנחנו רוצים לייעל את המשכנתא שלכם, הרי הכסף הוא שלכם, לכן אתם תבדקו מה מתאים לכם יותר או פחות.
בשנת 2012 בנק ישראל הוציא קריטריונים והגביל את תנאי המשכנתא:
- שליש מגובה ההחזר יהיה בריבית קבועה, לא משנה אם היא צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
- המסלולים המשתנים לטווח ארוך יוכלו להיות על גובה מקסימלי של שני שליש מסכום ההלוואה.
- מסלולים משתנים לטווח קצר יוכלו להיות עד גובה של שליש מההלוואה. (פריים)
אם לקחתם את המשכנתא שלכם לפני 2012, בתנאים שהיו לפני הרגולציה של בנק ישראל, כעת במיחזור המשכנתא תוכלו שוב לקחת את המשכנתא שלכם על פי היחס שהיה לכם קודם, למרות שאם הייתם לוקחים משכנתא חדשה לא הייתם יכולים לקבל תנאים כאלו. (לדוגמא, אם היה לכם בתמהיל הקודם שלכם, 50% ריבית פריים, תוכלו לקבל במיחזור המשכנתא גם 50% ריבית פריים למרות שמ 2012 היא מוגבלת ל 33% מגובה המשכנתא.)
אז נסכם בקצרה,
אופציית מיחזור משכנתא קיימת, יותר ויותר אנשים גילו את הדרך להוזלת המשכנתא שלהם, כדי ליהנות מהוזלה במשכנתא רצוי לבדוק כל שנה מה קורה בשוק ריביות המשכנתא, מה הכדאיות של מיחזור משכנתא בכל תקופה, מתי שהריביות הממוצעות בשוק הן נמוכות או שההחזר המשכנתא כבר לא מתאים לצרכים שלכם או כשאתם רוצים להחזיר את ההלוואה לפני הפירעון, אז חשוב במיוחד לבדוק מה תרוויחו ממיחזור משכנתא ומרבית הסיכויים הם שתמצאו דרך לגרום להוזלה משמעותית במשכנתא שלכם.
