מה הדרך להשגת הון עצמי?
פרמטר מאוד חשוב המשפיע על המשכנתא הוא מה אחוז המימון שנצטרך כדי לרכוש את הנכס, ככל שאחוז המימון שידרש יהיה גדול יותר, הריבית שהבנק ידרוש יהיו גבוהות יותר.
גובה ההון עצמי שיש לכם יסביר מה סכום ההלוואה שאתם צריכים.
נניח ואני קונה דירה במיליון ש"ח, יש לי הון עצמי של 300,000 ש"ח חסר לי עוד 700,000 ש"ח כדי להשלים לסכום הרכישה.
ההון העצמי שלי הוא 300,000 ש"ח.
סכום המשכנתא שאצטרך יהיה 700,000 ש"ח
למה חשוב להתמקד בזה?
כמו שכבר כתבנו, ככל שאחוז המימון (המשכנתא שנבקש) יהיה גבוה יותר כך הריביות יעלו יותר, גובה ההון העצמי שלכם הוא משמעותי למשכנתא שלכם.
ננסה להקיף את העניין לעומק.
מה זה בכלל הון עצמי?
הון עצמי הוא ההון הראשוני הקיים ברשותכם לרכישת דירה, כשבאים לקחת משכנתא לא מקבלים מימון על כל הדירה, יש לגייס הון עצמי.
גובה ההון העצמי ישפיע על המשכנתא, אם היא תאושר או לא.
בנק ישראל הורה על הגבלת אחוזי המימון, הוא הציב קריטריונים מה יהיה גובה ההון העצמי הנדרש לכל אחוז מימון:
- לרכישת דירה ראשונה מספיק הון עצמי בגובה 25% מגובה ההלוואה. (מתוך מיליון יספיקו מאתיים חמישים אלף שקלים)
- לרכישת דירה נוספת אך כזו שתישאר יחידה, מספיק 30% הון עצמי (מתוך מיליון יספיקו 300 אלף)
- לרכישת דירה נוספת תצטרכו להביא הון עצמי בגובה 50% מגובה ההלוואה. (מתוך מיליון חצי מיליון) אם אין לכם הון עצמי לנכס נוסף, באפשרותכם למשכן את הנכס האחר שלכם וכך תוכלו להשתמש בכסף להון עצמי לעוד נכס.
- לרכישת דירה במחיר למשתכן תקבלו משכנתא במימון של 90%! מאה אלף ש"ח יספיקו לרכישת דירה!
אם נוכחתם לראות, כל עסקה מלווה בקריטריונים אחרים, על פי סוג הרכישה יקבע גובה אחוז המימון אותו ניתן לקבל.
למה גובה ההון העצמי משפיע על גובה הריביות?
ככל שאחוז המימון שהבנק נותן לכם הוא גדול יותר, כך גדול הסיכון שהבנק לקח על עצמו בעסקה הזו, ברגע שהבאתם הון עצמי גדול, הבנק לא הכניס את כספו לסיכון גדול.
הון עצמי מופחת יביא לריביות משכנתא גבוהות.
מהן דרגות בנק ישראל לגובה הריביות הניתנות?
- ריבית נמוכה וזולה תקבלו אם הבאתם הון עצמי בשווי 55% משווי הנכס.
- ריבית אמצע, לא יקרה ולא זולה תקבלו אם הבאתם מעל 40% הון עצמי.
- ריבית יקרה תקבלו אם ההון העצמי שלכם הוא פחות מ 55% משווי הנכס.
גובה ההון העצמי משמעותי מאוד לריביות שתקבלו מהבנק, אם הבנק יידרש לתת אחוז מימון גבוה הוא לא יסתפק בריביות נמוכות.
מהן האופציות הקיימות להשגת הון עצמי?
הרבה אנשים רוצים לרכוש דירה, אך הם עומדים בפני בעיה לא פשוטה, אין להם מספיק הון עצמי, להשגת הון עצמי יש לא מעט דרכים, לפעמים צריכים להיות יצירתיים, ננסה להביא את האופציות הנפוצות בתקווה שהמידע יהיה לכם לתועלת:
- חסכונות – האפשרות האופטימלית, הנפוצה ביותר להשגת הון עצמי, חוסכים כסף, זה לא קורה ביום אחד, אבל לאט לאט מגיעים לסכום גבוה.
- קרובי משפחה – זוגות רבים נעזרים בהורים להשגת הון עצמי, עם השנים נהיה קשה יותר ויותר להגיע אל דירה לבד, כשיש משפחה מבוססת כלכלית ייתכן והיא תסכים לעזור בהלוואה.
- מישכון בית ההורים – רבים נעזרים באופציה זו, ההורים כבר סיימו לשלם את המשכנתא על הדירה שלהם וכעת היא בבעלותם הבלעדית? ההורים שלכם מסכימים? רק אם ההורים שלכם מסכימים לשתף פעולה אתם יכולים להשתמש באופציה הזו, אחרת, לא שווה כל העניין, לא רוכשים דירה בשביל להרוס בית, משפחה… בהלוואה כזו אתם מסתכנים בהחזר גבוה, יהיה עליכם לשלם כל חודש סכום גבוה על החזר שתי ההלוואות, זהירות, סכנת נפילה!
- מישכון הבית שלכם – אם אתם מנסים לגייס כסף עבור הון עצמי לדירה נוספת, תוכלו למשכן את הנכס הקיים, עליו תקבלו כסף ואיתו תשקיעו בנכס נוסף, חשוב לבדוק עד כמה ההחזר החודשי המתקבל משני ההלוואות, מתאים ליכולת ההחזר שלכם, כדאי להימנע מהחזר גבוה מידי שיקשה עליכם לעמוד בו.
- הלוואת בנק – דרך נוספת לגיוס הון עצמי, פחות מומלצת על ידינו, היא הלוואה מהבנק או מחברת אשראי. לרוב, אם הבנק ממנו אתם לוקחים משכנתא רואה שההון העצמי שלכם הוא מהלוואה מבנק הוא לא ישוש, בלשון המעטה, לתת לכם משכנתא.
גם בהלוואה מהבנק כמו שמישכון נכס, אתם מסתכנים בהחזרת שני החזרי הלוואה כל חודש, האופציה הזו ממש מועדת לפורענות… איך אדם ממוצע יכול לעמוד בהחזר שני הלוואות גבוהות כל חודש? לנו חשוב שתדעו מה יכולות להיות השלכות של התחייבויות גבוהות יותר מידי אך כמובן שאין כאן כללים מובהקים, הרבה אנשים יכולים לעמוד בכבוד בהתחייבויות גבוהות והרבה אנשים יודעים מה יכולות להיות ההשלכות ואף על פי כן אין להם ברירה אחרת, תמיד צריך לפעול בשיקול דעת.
- קרן השתלמות – אם יש לכם קרן השתלמות מטעם העבודה, אתם יכולים לפרוע אותה או לקחת הלוואה דרך קרן ההשתלמות, האופציה הזו משתלמת יחסית, הלוואות דרך קרן השתלמות הן ממש לא יקרות, הן מחושבות מהסכום שיש לכם בקרן ההשתלמות והאם הוא נזיל או לא, על סכום לא נזיל תוכלו לקבל 50% מגובה הקרן ועל סכום נזיל תוכלו לקבל עד 80% מגובה הקרן.
הלוואות דרך קרן השתלמות הן ממש מומלצות, ההלוואה יכולה להיות הלוואת בלון, מה שמאפשר התחייבות חודשית כוללת לא גבוהה מדי שניתן לעמוד בה בקלות.
נסכם את הדברים
גובה ההון העצמי ישפיע רבות על המשכנתא שלכם, גובה הריביות מושפע מכך, משכנתא לא תאושר אם ההון העצמי יהיה נמוך מדי, דרכים שונות קיימות להשגת הון עצמי, ככל שההון העצמי יהיה גבוה יותר, גובה הריבית יוכל להיות נמוך יותר.
אנחנו יודעים על הצורך לגייס הון עצמי כדי לקחת משכנתא, אך אל תשגו בדרך, אל תיקחו על עצמכם התחייבויות גדולות מדי שלא תוכלו לעמוד בהם או אפילו רק יהיה לכם קשה לעמוד בהם.
