מהי הדרך הנכונה לניהול משכנתא לטווח זמן ארוך?
על ניהול משכנתא עוד לא דיברנו, דיברנו הרבה על משכנתאות, מסלולים וריביות, אבל על ניהול משכנתא לא דיברנו, מה זה בכלל ניהול משכנתא? מה יש לנהל במשכנתא? איך מנהלים משכנתא?
על השאלות המתייחסות לניהול משכנתא תקבלו כאן תשובות.
"לנהל משכנתא" - מה הכוונה?
ברגע שלקחתי משכנתא אני צריך להיות מעורב בעניין, אני צריך לדעת מה קורה בתחום המשכנתאות, אם זה לדעת מה קורה בשוק ואם זה לדעת מה קורה במצב הכלכלי האישי שלי.
אם יש שינויים צריך לדעת לפעול בהתאם, יש פעמים שכושר ההכנסה ירדה ולכן נוצר קושי בתשלומי המשכנתא, ואז צריך לפעול בהתאם למצב, אולי הפתרון יהיה למחזר את המשכנתא ובהזדמנות זו להקטין את גובה ההחזר החודשי.
אם הייתם משקיעים בפרויקט מסוים כסף רב, ברור שהייתם מתעניינים כל הזמן מה קורה בשטח, היד הייתה נשארת על הדופק, כל תקופה הייתם בודקים אם הפרויקט התקדם, האם זז משהו, גם במשכנתאות זה אמור להיות כך, יש כאן התחייבות על סכום רב, כל תקופה צריך לבדוק מה קורה עם החוב, מה קורה עם הריביות, האם התשלומים מתאימים לכם ועוד. אם תנהלו את המשכנתא בצורה נכונה תוכלו להגיע לחיסכון של אלפי שקלים (כמו שבניהול תיק השקעות בצורה נכונה תוכלו להגדיל את התשואות).
מה עלינו לעשות כדי לנהל את המשכנתא בצורה נכונה?
ניהול המשכנתא מתבצע על ידי בדיקה של כמה פרמטרים, פרמטרים אלו נבדקים בצורה מסודרת ואז, לאחר שתקבלו את הנתונים הנדרשים תדעו איך לנהל את המשכנתא.
- בודקים מהם נתוני המשכנתא, כן את הנתונים של כל המסלולים המשובצים בתמהיל המשכנתא, לכמה שנים תקף המסלול וכו'
לדוגמא, נניח והמשכנתא שלכם מורכבת משלושה מסלולים על סך 900 אלף ש"ח,
- מסלול קל"צ הוא על 450 אלף ש"ח אך הוא ל 20 שנים בריבית של ארבעה אחוז.
- מסלול פריים הוא רק על 250 אלף ש"ח אך הוא ל 30 שנים בריבית של אחוז אחד.
- מסלול משתנה צמוד הוא מסלול המשתנה כל 5 שנים בהתאם למדד, הוא על 200 אלף ש"ח 25 ש"ח ב 2% ריבית.
הסכום הכולל להחזר חודשי יהיה 4,400 ש"ח.
ברגע שתבואו לבדוק מהם נתוני המשכנתא לאחר תקופה תרצו לראות מה הסכום הכולל שנשאר לשלם עד סוף ההלוואה, כמה נשאר לשלם במסלול פריים, קל"צ ומשתנה, עד כמה הריבית זהה לריביות העכשוויות, עוד כמה שנים נותרו לסיום ההלוואה. את כל הנתונים תוכלו לקבל מהבנק, ברגע שתדעו את כל הנתונים היבשים הללו תדעו מה המצב עם הלוואת המשכנתא שלכם, איפה אתם עומדים וזה כבר יאפשר לכם להמשיך בבדיקת הפרמטרים הנוספים.
2. בודקים מה המצב הכלכלי האישי, המצב הכלכלי משתנה מתקופה לתקופה, כשלקחנו את המשכנתא ייתכן והמצב היה שונה, מה שהתאים לנו פעם כבר לא מתאים למצב הנוכחי, לפעמים יש דברים שצצים:
- זה יכול להיות שכר שהשתנה (עלה או ירד)
- הוצאות שהתרבו או התמעטו
- פיקדון שהצטבר או אפילו הפקדה חודשית לחיסכון
אם דברים השתנו ואכן נעשו שינויים בנתונים הכלכליים שלכם, יש מקום לבדיקה, הבדיקה תעזור לכם בתכנון התקציב שלכם, זה יעזור לכם לדעת כמה אמור להיות ההחזר החודשי על המשכנתא ולכן תבדקו אם זה מתאים למצבכם הכלכלי או שיש מקום לשינוי.
זו לא בושה לשנות את תנאי המשכנתא אם היום אתם רואים שההוצאות גדלו, אמנם כשהייתם זוג צעיר לקחתם משכנתא בעלת החזר חודשי של 3000 ש"ח אך היום, עם התרחבות המשפחה ההוצאה כבדה מדי.
גם ייתכן מצב שההחזר החודשי שלכם עומד על 2500 ש"ח ואתם כבר מרוויחים יותר, אתם יכולים להחזיר 5000 ש"ח כל חודש בכבוד ובכך תסיימו עם המשכנתא מהר יותר.
עליכם לבדוק מה ההחזר החודשי הרצוי למצבכם הכלכלי, אם יש לכם כסף בצד שאיתו תרצו לסלק חלקית את המשכנתא או אולי לאיזה גובה החזר חודשי אתם רוצים להגיע ומה ניתן לעשות בשביל זה.
3. בודקים מה קורה בשוק המשכנתאות, אולי הריבית צנחה, אולי המדד ירד? יכולה להיות משכנתא שנלקחה בריבית של 4% לפני עשר שנים והיום ניתן לקבל ריבית של 2% להלוואה כזו. תנאי השוק משתנים כל הזמן, ברגע שרוצים לבצע מיחזור משכנתא צריכים להיות ערניים, עם יד על הדופק, לראות מה קורה בשטח, אולי בנק ישראל יצא בהגבלות חדשות? אולי מצב השוק מראה שכדאי לחכות עם מיחזור המשכנתא?
אני מקווה שלא תתבלבלו ותנסו להתאים את המשכנתא שלכם לתנאים הקיימים בשטח, אלא, נסו לעבוד הפוך, נסו להתאים את הלוואת המשכנתא שלכם לצפי של מה שקורה בשטח, אם בהלוואת המשכנתא שלכם קיים מסלול צמוד למדד והצפי בשטח הוא שהמדד יעלה ב 2% , כדאי שתמחזרו את המסלול הצמוד למסלול אחר ובכך תמנעו מעלות מדד יקרה.
ראינו שניהול משכנתא המתבצע על פי מה שכתבנו כאן, בודקים את הנתונים של המשכנתא, בודקים מה המצב הכלכלי מאפשר,ומתייחסים גם לתנאי השוק, אז מקבלים תמונת מצב ברורה שמאפשרת התנהלות כלכלית נכונה שיכולה להביא לחיסכון של אלפי ואולי אפילו עשרות אלפי שקלים.
כדי לנהל משכנתא בצורה נכונה נדרש ידע ויכולת למידת תנאי השוק, אפשר לעשות את זה לבד, אם אתם לא רוצים לעשות זאת לבד או שאתם מעדיפים שהכל יעשה בצורה מקצועית, תוכלו לפנות אלינו, אנחנו כאן לשירותכם.
